미지급용지(미불용지) 경매투자시 참고하세요~

안녕하세요~ 여러분의 행정편익과 권리보호를 위해 도움이 되고자 노력하고 있는 전주 조&김 행정사합동사무소 파트너행정사 김경철 입니다.

오늘은 어제 유튜브를 시청하다보니 경매물건으로 4차선 도로가 개설되어 있는 개인토지가 경매로 나와서 이런 땅에 투자를 하면 저렴하게 낙찰받고 보상금까지 받을 수 있다는 내용과 관련하여 정확한 정보를 드리는것이 좋겠다고 생각해서 관련 내용을 포스팅 하게 되었습니다.

우선 경매를 공부하기 전에 앞서 먼저 알아야 되는것이, 바로 어떻게 개인 땅이 도로나 하천에 편입되었고, 지금 도로로 이용되고 있음에도, 이런 개인토지가 국유지나 공유지가 아닌 개인토지로 경매에 나왔는지를 알아봐야 됩니다. 일단, 우리나라는 국가가 공익사업(도로, 하천, 철도, 청사, 기타 등등)에 필요한 토지는 헌법 제23조에 의거 정당한 보상을 하고 편입하도록 되어 있습니다. 이는 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하, "토지보상법"이라고 합니다.)'에도 명확하게 명시하고 있습니다.

토지보상법을 주구장창 여기서 기술하려면 너무 내용이 많고 복잡하기에 핵심적인 것만 말씀드리면, 토지보상법의 제정목적은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정함으로써 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모하기 위해서 제정된 것임을 알 수 있습니다.

또한 토지보상법에서는 손실보상의 원칙을 토지보상법 제6장 제1절에서 다루고 있습니다. 손실보상의 원칙은 사업시행자가 보상하도록 되어 있고, 사전보상(공사에 착수하기 이전에 토지소유자와 관계인에게 보상액 전액을 지급하여야 함), 현금보상, 개인별보상, 일괄보상, 사업시행 이익과의 상계금지, 보상액의 가격시점, 보상액의 산정, 보상채권의 발행할 수 있다는 원칙이 있습니다.

그렇다면 경매에 나오는 공익사업(도로, 하천 등)에 편입된 토지는 어떻게 해서 경매로 나오게 된 걸까요?

공익사업의 부지이지만 보상금이 지급되지 아니한 토지를 미지급용지라고 합니다. 이는 토지보상법 시행규칙 제25조(미지급용지의 평가)에 명확하게 명시되어 있는데요, 미불용지라는 용어는 예전에 사용하던 용어로 지금은 미지급용지라고 하는 것이 맞습니다.

미지급용지에 대한 내용은 토지보상법 시행규칙 제25조에 명시되어 있습니다. 해당 법령을 보시면,

토지보상법 시행규칙 제25조(미지급용지의 평가)

① 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지(이하 이 조에서 “미지급용지”라 한다)에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 다만, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가한다.

② 사업시행자는 제1항의 규정에 의한 미지급용지의 평가를 의뢰하는 때에는 제16조제1항의 규정에 의한 보상평가의뢰서에 미지급용지임을 표시하여야 한다.

여기서 하나 중요한 것은 과거에는 국가가 돈이 없어서 토지 매수를 하지 못하고 도로를 개설하는 경우 토지소유자의 토지사용승낙서나 동의서 등을 받고 도로를 개설했습니다. 결국 사업에 필요한 토지를 사업시행자가 돈이 없어서 매입하지 못하여 정당한 보상이 이뤄지지 않은 땅일 수도 있으나, 여기서 하나더 짚고 넘어가자면 대법원에서는 미지급용지가 되려면 "종전에 시행 된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지이므로, 미지급용지로 인정되려면 종전에 공익사업의 시행된 부지여야 되고, 종전의 공익사업은 적어도 당해 부지에 대하여 보상금이 지급될 필요가 있는 것이어야 된다"고 판시하고 있습니다. 결국 종전에 공익사업의 부지였냐? 아니였냐?는 토지보상법에 의거 사업시행인가를 받았냐 안받았냐가 중요할 것 입니다. 왜냐하면, 사업시행인가 없이 주민들 요구에 의해서 토지주의 사용승낙이나 동의서만 받고, 마을도로나 새마을도로를 낸 경우도 있다보니 사업시행인가가 없었던 경우라면 해당 공공기관에 매수를 하라고 매수신청을 하라는 부분으로 바뀌게 된다는 점 참고하시면 좋을 것 같습니다.

그렇다면 왜 미지급용지가 발생할까요?

1. 제 생각은, 도로나 하천 등이 일제시대때 강제적으로 만들어 졌다거나, 6.25전쟁시 필요에 의해 동원된 토지 등 보상금이 지급되지 않았거나,

2. 간혹 공익사업으로 시행을 하였지만, 소송에서 사업시행자가 패소한 경우

3. 과거 보상액이 작아 보상금 수령을 사실상 포기하였거나, 앞서 설명드린 사용승낙이나 동의만 받아 시공한 경우등

이러한 이유로 정당한 보상을 했어야 되지만 공공기관이나 사업시행자가 보상금이 없어서 보상이 지연 되다보니 소유권은 개인에게 있지만, 이미 개인의 토지에 공공사업으로 시설들이 들어서기 때문일 것이라 보여집니다.

미지급용지의 경우 해당 토지가 공익사업의 용도(도로, 하천 등)가 어떻게 사용되어졌고, 현재 공공시설로 사용중이라면 해당 재산을 담당하는 곳(도로는 통상 도로과, 하천은 재난과 등)에 '미지급용지보상신청서'를 제출하시면 됩니다. 공공기관(지자체 등) 마다 양식이 다르니 서식을 확인하신 후 작성해서 제출하면 됩니다.

자, 그렇다면 어제 제가 본 유튜브 주제처럼 예를 들어 보상금이 1억인데, 채무액이 5억이라, 해당 미지급용지를 경매시 감정가 5천만원인데, 3천만원에 낙찰을 받는다면, 당연히 나에게는 2천만원의 차액이 생기고, 채무액은 없어지고 미지급용지 보상금을 신청해서 보상금을 받는 다고 생각할 수도 있겠으나, 문제는 이런 토지는 미지급용지가 아니라는게 제 생각입니다. 만약 보상금이 지급되지 않은 미지급용지가 경매에 나온 상황에서 경매를 낙찰 받는다고 하면, 채무액은 없어지는 것은 맞으나, 낙찰자가 돈을주고 소유권을 이전 받은 시점은 사업시행 당시 소유자가 아니었으므로, 제 개인적인 생각으로는 미지급용지보다는 공익용(도로나 하천 등)으로 사용하고 있기 때문에 국가가 매수를 해가라고 매수신청을 해야되는 토지로 보여집니다.

또한 해당 토지를 경매로 저렴하게 샀다해도 토지를 다시 국가에 매도하면 감정평가한 금액을 주고 국가에 파시는 입장이기 때문에 도로는 30%, 50% 등 감가 되어 평가되도록 되어 있어서, 각종 세금 등을 내면 오히려 손실을 볼 수 도 있다고 보여 집니다. 말그대로 미지급용지는 채권채무가 없는 상태에서 낙찰을 받을 경우 미지급용지 보상신청을 할 수 있을 것이지만 이것도 역시 감정평가를 하기 때문에 시세차익을 잘 분석해 보고 결정하셔야 될 것 같습니다.

참고로 하나더 말씀드리면 미지급용지라고 했는데, 국가가 토지주를 못찾아서 공탁을 하는 경우 공탁이 되었다면 보상금을 지급한 것이 되기 때문에 소유권 이전 등기와 상관없이 국가가 소유권을 취득합니다. 원칙적으로 이런 토지는 경매에 나오면 안되는 것인데, 등기가 변경되지 않은 사유로, 사권설정자가 경매를 신청해서 경매에 나오는 경우이지 않을까 조심스럽게 생각해 봅니다.

요즘 이야기를 하자면, 국가가 사권(근저당이나 채권채무액이 상당하여 토지보상금액 보다 채무액이 많은경우)이 설정되어 보상금이 채무액보다 적다면 요즘은 보상금을 공탁을 걸고 사권설정자들에게 배당을 해줍니다. 보상금이 채권채무액보다 많은 경우 대부분 채무액을 갚고 보상금을 수령해 가시거나, 공탁소에 공탁하여 배당후 남은 보상금액을 토지주에게 배당하나, 토지주의 사망이나 소유자불명 등일 때에도 공탁을 하기 때문에, 보상금은 공탁소에 있기 때문에 요즘은 미지급용지는 그렇게 많지 않다고 생각 됩니다. 정말 미지급용지인지? 매수신청을 해야 되는 토지인지를 잘 파악하고 어떤쪽이 유리한지를 잘 판단해야지, 그냥 다른 사람의 말만 듣고 경매에 임하신다면, 제 생각으로는 이미 보상금은 다른사람이 이미 받아갔거나 공탁소에 있을 것이고 이런 경우 채무자에게 배당도 끝났을 것이라 판단되기에, 결국 저렴한 땅을 사서 저렴하게 팔아야 되는 골치아픈 땅이 될 수 있다는 점 참고하시면 좋을 것 같습니다.

참고로 어제 제가본 유튜브의 물건은 다른분들이 해당 지자체에 확인해 보니 이미 보상금이 지급되었고, 보상이 끝난 토지라고 하였기에, 아마도 소유권 이전과정에서 먼가 착오가 있던 물건이었지, 미지급 용지는 아니었다라는 걸 말씀드리고 싶었으며, 만약 이렇게 보상금이 지급되었다는 것을 알게 되기전에 땅을 낙찰받았다면, 불허가 신청이나 배당이 끝난 후 알게 되었다면 경매가 무효가 되기 때문에(이미 등기상 착오가 있을 뿐이지 국가 땅이기 때문에) 부당이득 반환청구 등의 불필요한 소송도 진행되는 상황이 벌어지는 상황까지 가게 되기에, 정말 미지급용지가 맡는지는 해당토지의 사업을 시행한 사업시행자에게 해당지번을 알려주고 미지급용지가 맡는지? 맡다면 보상금(통상 보상금액수는 토지소유자 아니면 안가르쳐 주기 때문에 보상금이 공탁되었는지 등만 확인하셔야 됩니다.)은 있는지? 정도 만 확인하시고 낙찰받고 보상금 까지 받으시면 되겠지만, 만약 미지급용지가 아닌 보상이 끝난 물건이라면 다시한번 심사숙고 하셔야 될 것 입니다. 왜냐면 보상이 끝났지만 낙찰받아서 국가가 공공용으로 사용하고 있으니 매수해가라고 신청해도 이 신청이나 받아들여지기가 쉽지가 않기 때문에 오히려 골치아픈 땅이 될 수도 있기 때문이라는 점 명시하시길 바랍니다.