잔여지만을 원 토지소유자로부터 매수한 자가 잔여지 매수 및 수용을 청구할 수 있는 "해당 토지소유자"에 포함되는지 여부?

안녕하세요~ 여러분의 행정편익과 권리보호를 위해 도움이 되고자 노력하고 있는 전주 조&김 행정사합동사무소 파트너행정사 김경철 입니다.

오늘은 법제처에서 '토지보상법' 제74조(잔여지 등의 매수 및 수용청구)제1항 및 같은 법 제2조(정의) 등과 관련하여 "잔여지만을 원 토지소유자로부터 매수한 자가 잔여지 매수 및 수용을 청구할 수 있는 해당 토지소유자에 포함되는지?" 여부에 대해 알아보겠습니다.

일단 질의요지 및 법제처 법령해석을 보기전에 위에 명시한 법령에 대해 알아보도록 하겠습니다.

'공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(약칭: 토지보상법)'제2조(정의)

4. “토지소유자”란 공익사업에 필요한 토지의 소유자를 말한다.

'공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(약칭: 토지보상법)'제74조(잔여지 등의 매수 및 수용청구)

① 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 사업완료일까지 하여야 한다.

【질의요지】

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 함) 제74조제1항 전단에 따르면, 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용되어 잔여지를 종래 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 경우에 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지 매수를 청구하거나 사업인정 이후 관할 토지수용위원회에 잔여지 수용을 청구할 수 있는바, 종전에 일단의 토지를 소유했던 토지소유자로부터 잔여지만을 매수한 자가 같은 항 전단의 “해당 토지소유자”에 포함되는지?

【회답 / 법제처 21-0508. 2021. 12. 1.】

이 사안의 경우 종전에 일단의 토지를 소유했던 토지소유자로부터 잔여지만을 매수한 자는 토지보상법 제74조제1항 전단에 따른 “해당 토지소유자”에 포함되지 않습니다.

【이유】

토지보상법 제74조제1항 전단에 따르면 “동일한 소유자”에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용되어 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 “해당 토지소유자”가 사업시행자에게 잔여지 매수를 청구하거나 사업인정 이후 관할 토지수용위원회에 잔여지 수용을 청구할 수 있는데, 잔여지의 매수 및 수용 청구가 가능한 주체로서의 잔여지 소유자는 공익사업에 필요한 토지의 매수 또는 수용 당시에 잔여지를 포함하는 일단의 토지의 소유자이어야 한다는 것이 같은 항의 문언상 분명합니다.

또한 토지보상법 제2조제4호에서는 “토지소유자”를 공익사업에 필요한 토지의 소유자로 규정하고 있는데, 잔여지는 같은 법 제74조제1항에 따라 공익사업을 위하여 협의로 매수하거나 수용하고 남게 된 토지로서, 토지의 일부가 공익사업을 위해 강제 편입되어 현실적으로 사용되고 있는 구체적인 용도대로 그 잔여지를 사용하는 것이 물리적으로 곤란하게 되거나 사회적ㆍ경제적으로 사용하는 것이 곤란하게 될 경우, 즉 이용은 가능하나 많은 비용이 소요되는 경우(각주: 대법원 2017. 9. 21. 선고 2017두30252 판결례 참조 )에 토지소유자에게 발생하는 손실을 보상(각주: 2000. 12. 18. 의안번호 제160552호로 발의된 토지보상법안 국회 건설교통위원회 심사보고서 참조 )하기 위하여 공익사업에 필요한 경우가 아님에도 매수 및 수용 청구를 할 수 있는 토지라 할 것입니다.

위와 같은 잔여지 매수 및 수용 청구에 대한 규정 및 입법취지 등에 비추어 볼 때, 공공사업의 시행으로 인한 재산상의 특별한 희생에 대하여 전체적인 공평부담의 견지에서 손실보상이 인정될 수 있는 것이므로, 공공사업의 시행으로 손해를 입었다고 주장하는 자가 손실보상을 받을 수 있는지 여부는 해당 “공공사업의 시행 당시”를 기준으로 판단해야 하고, 공공사업 시행 후의 행위는 공공사업 시행에 따른 제한이 확정된 후의 행위로서 손실보상의 대상에 해당한다고 할 수 없는바(각주: 대법원 2002. 11. 26. 선고 2001다44352 판결례 참조 ), 토지의 일부가 공익사업 시행을 위하여 매수 또는 수용된 이후 그 잔여지만을 매수한 자는 공익사업 시행 당시에는 해당 토지의 소유자가 아니었으므로 잔여지를 종래의 목적으로 사용한 바가 없을 뿐만 아니라, 해당 공익사업의 시행 결과로 손실을 입거나 재산권을 침해받았다고 볼 수도 없으므로, 일단의 토지를 소유했던 토지소유자로부터 잔여지만을 매수한 자는 잔여지 매수 및 수용 청구를 할 수 있는 토지보상법 제74조제1항 전단의 “해당 토지소유자”에 포함된다고 해석하기 어렵습니다.

따라서 이 사안의 경우 종전에 일단의 토지를 소유했던 토지소유자로부터 잔여지만을 매수한 자는 토지보상법 제74조제1항 전단에 따른 “해당 토지소유자”에 포함되지 않는다고 보아야 합니다.

☆ 오늘은 공익사업으로 인해 잔여지만을 원 토지소유자에게 매수한 자가 잔여지 매수 및 수용을 청구할 수 있는 "해당 토지소유자"에 포함되는지 여부에 대해 알아보았는데요~~ 결론은 사업시행이전이냐 이후에 따라 달라질 수 있다고 저는 개인적으로 생각합니다. 만약 사업시행 중인데, 원래 토지주가 편입되는 토지는 사업시행자에게 협의매수나 수용재결을 받아 소유권을 이전하게 되고, 잔여지는 수용재결전에 다른 사람에게 팔았다면, 잔여지를 매입한 사람은 사업시행중에 매입을 하였기 때문에 법문상 수용재결 전에 원래의 용도(통상 지목을 기준으로 하는데, 여기서도 애매한 부분이 만약 정형화된 대지였으나, 잔여지가 부정형으로 사업시행 후 맹지가 되거나 사회적 경제적으로 사용하는 것이 곤란하다 는 등 이러한 상황)로 사용이 어렵다고 한다면 수용전에 해당 토지를 매입한 사람에게도 잔여지 매수를 청구할 수 있다고 저는 개인적으로 판단되어 집니다.

☆ 오늘 제가 이와 같은 잔여지에 관한 글을 포스팅한 이유는~~ 바로~~~ 토지보상법을 잘 모르는 사람에게 땅을 파는 사람들이 허위정보(여기 잔여지땅 사면 나중에 사업시행자에게 팔때 비싸게 팔 수 있다던가? 아니면 잔여지를 개발해서 큰 시세차익을 남길 수 있다 등등)를 알려주고 피해를 보시는 분들이 간혹 계셔서, 명확하게 깊고 넘어가고자 작성하게 되었습니다. 잔여지를 잘 개발만 하면 시세차익은 분명히 남길 수 있습니다. 그러나 그 잔여지도 형태나 이용상황 개발가치 등 여러가지를 고려해야 되는 부분이 있다고 분명 보여집니다. 그러나 단순히 사업시행자에게 잔여지 매수청구를 하면 시세보다 30% 이상 비싸게 받을 수 있다는거나 시세보다 못받아도 3배는 받을 수 있다는 말은 절대적으로 저는 못 믿는다고 보여집니다. 아니 수용이 끝났으면 잔여지 매수청구를 할 수 없는데 어떻게 사업시행자에게 잔여지 매수 청구를 해서 3배 이상 받을 수 있다는 건지 좀 알려주십시요~~ ㅎㅎ 그렇기에 사업시행중이거나 완료되고 난 후 잔여지를 매수를 하시려고 한다면 반드시 전문가와 상담을 받아 보시고 매입하시길 바라는 마음에 오늘 글을 작성했으니, 부디 이 글을 보시는 분들은 다시한번 고민을 해보시길 바랍니다.

감사합니다.