안녕하세요~ 여러분의 행정편익과 권리보호를 위해 도움이 되고자 노력하고 있는 전주 조&김 행정사합동사무소 파트너행정사 김경철 입니다.
오늘의 전문가 컬럼은 '영업 휴업 및 폐업으로 인한 임대차계약'에 대하여 알아 보겠습니다.
'경기가 정말로 힘들다. 힘들다.' 해도 이렇게 힘든 경우가 없는 것 같습니다. 2023년 1월 1일부로 하여 전기세 등 공과금 분야가 1980년대 오일쇼크 이후 대폭적인 인상을 하였고, 대부분의 임대차의 경우도 올라가는 소비자물가에 발을 맞춰 소폭 상승의 조짐을 보이고 있습니다.
이러한 경기 불황에 맞춰 작은 영업점을 운영하는 소상공인들은 앞으로 영업을 계속할지 말지 고민이 되는 사례가 많아 지고 있으며, 영업 휴ㆍ폐업으로 인한 임대차계약에 대한 문의 사항이 많아 오늘은 최근 발생되고 우리 사무실에서 처리하는 임대차 분쟁사례를 위주로 소개시켜드리겠습니다.
'조물주 위에 건물주'라는 말이 있습니다. 과거 '민법'상 임대차 계약에 관한 규정만 유지할 경우에는 임차인을 보호하지 못하였지만, 임차인을 보호하기 위한 '주택임대차보호법' 및 '상가임대차보호법' 법령 재정이후 임대차 실상황에 맞춰 개정이 이루어지면서 상당하게 임차인을 보호할 수 있었습니다.
하지만, 이러한 임차인을 보호하기 관련법률이 있음에도 이를 잘 몰라 손해가 발생하는 경우가 종종 있으며, 오늘은 사례위주의 사설을 기술해보겠습니다.
‘가계약을 돌려받을 수 있다. 없다.’ 라는 사례에 대해서 말씀드리겠습니다. 통상 영업을 위해 가계 자리를 알아보던 중 마음에 드는 위치에 영업점을 여러 개를 발견할 경우 그 중 가장 좋은 위치에 가계약금을 걸고 장소를 임시 선정하는 경우가 있습니다. 가계약 이후 본계약을 통한 상점입주를 한다면 별문제가 없겠지만, 가계약한 상점이 규모의 협소나 가맹사업법상 제한으로 인해 본계약을 추진하기 어려운 사항이 종종 발생하고 있습니다. 이럴 때 가계약금을 돌려 받을 수 있느냐가 관건인데, 단지 다른사람의 임대차계약을 방지하기 위해 가계약금을 걸었을 경우는 환수 받을 수 있지만, 가계약금 지급 시 본계약에 관한 사항에 대한 어느정도 협의가 이루어졌다면 그 가계약은 양쪽 당사자를 구속하는 조건부 계약으로 성립되어 가계약금은 계약금의 일부로 판단되어 계약금은 위약금으로 전환되어 돌려받을 수 없습니다. 이러한 점을 감안하여 단순하게 보관금으로 가계약함을 권장드립니다.
두 번째 사례는 ‘임차인이 묵시적 계약갱신 상태에서 임대차계약을 해지하면’ 이라는 부분에 말씀드리겠습니다. 실제 두 번째 사례는 최근에 빈번하게 발생되는 사례로 코로나19 등으로 인한 경기불황으로 인해 경기침체가 계속되면서 계약갱신기간을 도과한 후 상점의 영업을 계속할 수 없는 경우가 발생되고 있습니다. 상담을 요청하시는 대부분의 분들이 잘 몰라 계약을 해지하면 바로 성립이 되는 줄 알고 계시고 있지만, 이는 '상가건물임대차보호법' 제10조 제5항 규정에 상가건물 임대차가 묵시적 갱신된 상태에서 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있다. 임차인이 해지통고를 한 경우 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차가 종료된 것으로 본다. 라고 명시되어 있습니다. 상기의 관련법령에 묵시적 갱신상태에서 임차인의 계약해지 통지는 3개월 이후 발생되는 것으로 계약해지를 통지하였다면 임대인은 통지를 받은 날로부터 3개월 이후 해지의 효력이 발생하니 이 점 참고하시기 바랍니다.
세 번째 사례는 ‘임차 건물의 일부 또는 전부가 하자로 인해 영업을 계속할 수 없는 경우’ 라는 부분에 말씀드리겠습니다. 임차계약을 할 당시에는 몰랐으나, 임차 이후 발생된 누수 등의 하자로 인해 영업이 불가능한 경우는 어떻게 해야하나를 고민하시는 분들이 많습니다. 임차한 건물의 계약기간이 상당하게 남았음에도 임대인이 이를 수리하지 않아 문제가 되는 경우도 동일한 경우라고 봅니다. 이러할 경우에는 추정적 손해 쪽만 주장을 통해 해결하시려는 분들이 많은데 이러한 때는 직접적 손해를 특정할 수 있도록 공사비용을 임차인이 지급하면서 동시에 공사기간에 대한 공사완료보고서를 공사업자로부터 수신하여 임대인에게 청구하시면 됩니다. 만약 임대인이 이 공사비와 영업휴업일자에 대한 보상을 안해주는 경우 문제가 될 수 있지만, 현재 임대인이 수리를 안해줘서 영업을 못해 지출한 임차인과 관련된 손해배상은 거의 모든법원에서 임차인의 손을 들어 주고 있으니 너무 걱정마시고 추진하시기 바랍니다.
상기의 3가지 사례외에도 많은 상담사례가 있었으나, 최근에 많이 발생되고 있는 사항을 위주로 소개하오니 이 점 참고하셔서 임대차계약을 하시기 바랍니다.
댓글