토지수용 절차(수용을 당하는 땅주인의 입장)에 대해 간략히 포스팅 해 볼게요!
안녕하세요~ 여러분의 행정편익과 권리보호를 위해 도움이 되고자 노력하고 있는 전주 조&김 행정사합동사무소 파트너행정사 김경철 입니다.
1. 우선 사업시행자(토지를 수용하려고 하는 사람)는 공익사업의 경우 실시계획인가 및 사업인정 고시를 받게 됩니다. 그러나 중토위에서 의견회신시 사업면적을 어느정도 확보 하지 못하면 확보를 하도록 되어 있어 기본적으로 어느정도 토지를 매입하고 진행합니다.
2. 공익사업에 있어서 토지를 수용하려고 하면 토지주와 사전 협의를 해야 되는데, 토지주분들의 현황을 파악하고 협의조건 등을 제시하지만 협의가 잘 이루어지지 않습니다. 이렇게 되면 사업시행자는 보상계획을 마련하기 위해서 토지나 지장물에 대한 조사를 실시합니다. 당연히 무작정 남의 땅에 들어가서 토지나 지장물을 조사할 수 없습니다. 절차를 거쳐 휴대증표를 착용하고 대부분 일몰전에 실시합니다. 또한 토지조서나 지장물조서 확인이 끝나면 토지주에게 확인서명이나 날인을 받도록 되어 있는데, 안해주시면 토지주 미협의로 서명을 못받았다고 해도 크게 지장은 없습니다.
3. 이렇게 토지와 지장물 조사를 마치게 되면 본격적으로 보상계획 공고를 하게 됩니다. 이때는 사업부지의 토지주 분들에게 토지면적의 절반이상, 토지주의 과반수 이상이 추천하는 감정평가 업체를 한곳 추천할 수 있다라고 고지를 해줍니다.
이때 토지주 분들은 인접 토지주들과 의논해 감정평가 업체를 추천할 수도 있습니다. 감정평가는 사업시행자, 지자체, 토지주 각 1곳을 추천할 수 있는데, 지자체 및 토지주 추천이 없으면, 사업시행자가 2군데의 업체를 지정하여 감정평가를 실시합니다. 또한 이의가 있으면 열람기간 내에 사업시행자에게 서면으로 이의신청을 하라고 알려줍니다. 공고기간은 14일 이상 입니다.
4. 감정평가시에는 지금 내 땅 시세가 얼마다 그러니 얼마만큼 책정해 달라고 해도 잘 받아들여지지 않지요? 왜냐하면 감정평가의 기준이 명확하기 때문에 감정평가 업체들이 임의로 책정할 수 없기에, 비교표준지, 인근 유사거래사례, 평가선례 등을 반영하여 평가합니다. 이때 보상협의회도 하는데, 기준에 따라서 하지 않을 수도 있습니다.
5. 감정평가가 끝나고 나면 보상협의를 하게 되어 있는데, 보상협의는 통상 3회에 걸처서 하게 됩니다. 보상협의서를 받으면 이때부터 수용재결 신청전까지 토지주분들은 보상금액을 증액하기 위해 준비를 해야 됩니다. 만약 빨리 처리를 원하시면 사업시행자에게 조속재결을 청구 할 수 있으며, 조속재결청구 할 수 있으며, 조속재결 청구를 받은 사업시행자는 60일 이내에 수용재결을 지방토지수용위원회로 신청해야 됩니다. 60일이 넘으면 법정이자가 발생됩니다.
6. 수용재결 접수가 되면 재결신청에 따른 열람공고를 하게 되고, 이 기간에 의견을 서면으로 제출 해야 됩니다. 이때
의견서를 얼마만큼 잘 작성하느냐에 따라 1차 증액분이 많아질 수 도 있고 아주 소액만 증액 될 수 도 있습니다.
7. 지방토지수용위원회로 부터 수용재결이 나게 되면 사업시행자는 수용개시일까지 공탁금을 걸고 수용된 토지에
공사를 착공 할 수 있습니다. 그러나 무조건 사람이 현재 살고 있는데, 철거를 할 수 없기에 사업시행자는 토지주들과
협의하여 일자를 정하고 공사를 준비합니다. 만약 토지주들이 완강히 거부하면 행정대집행 절차를 들어가게 되는데, 어차피 행정대집행 들어가면 비용을 토지주들이 물어야 되기 때문에 그때그때 상황에 따라 사업시행자와 조율을 하십니다.
8. 수용재결 결과에 불만이 있으시면 30일 이내에 중앙토지수용위원회로 이의신청을 하여 이의재결을 하던가
60일 이내에 행정소송으로 갈 수 있습니다. 이의신청시 얼마만큼 이의신청서를 잘 작성하느냐에 따라 보상금 증액이 달라집니다. 이때가 통상 2차 증액하는 단계라고 생각하시면 됩니다.
9. 중토위로 이의신청이 접수되면 사업시행자는 의견서를 제출하게 되고 약 6개월 후부터 이의재결 결과를 받아 볼 수
있습니다. 이의재결에도 불만이 있다고 하시면 30일 이내에 행정소송을 신청 할 수 있습니다. 이때는 변호사를 선임하시는게 좋습니다. 소송은 혼자하기에 많이 힘들기 때문에 전문가의 도움을 받으셔야 됩니다. 참고로 수용재결이든 이의재결이든 의견서와 이의신청서를 잘 작성해야 보상금을 조금이라도 더 받으실 수 있으니 꼭 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
이상으로 토지수용(토지를 수용당하시는 토지주의 입장)에 절차를 한번 간략히 설명드렸는데요! 각 절차마다 세부적으로 말씀을 드리려면 어마어마 하게 많아지기에 대략적이고 간략하게 작성해 봤습니다. 제가 토지수용과 관련된 일을 하다보니 사업시행자가 법적인 절차를 안지키는 경우도 있고, 감정평가 업체가 누락하는 경우도 있고, 여러 상황이 많이 있음을 알게 되었습니다. 법적인 절차를 지키지 아니하면 사업이 취소가 될 수 도 있어, 요즘은 대부분의 사업시행자 분들은 절차를 준수하고 있습니다. 아무쪼록 혹시라도 토지수용과 관련하여 궁금증이 있으시면 아래 명함을 보시고 언제든지 연락주세요! 감사합니다.!
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