토지수용시 사업시행자 입장에서의 절차 및 방법 입니다.
안녕하세요~ 여러분의 행정편익과 권리보호를 위해 도움이 되고자 노력하고 있는 전주 조&김 행정사합동사무소 파트너행정사 김경철 입니다.
예전에 토지수용과 관련하여 토지를 수용당하시는 토지주의 입장에서 절차와 방법을 한번 작성한 적이 있는데요, 글을
보시고 연락이 많이와서 상담을 많이 해드렸네요~~
그래서 이번에는 토지를 수용해야되는 사업시행자의 입장에서 절차와 방법을 기술하도록 할까 합니다.
제가 토지주의 입장과 사업시행자의 입장에서 일을 추진하다보니 서로 양면성이 있다고 봅니다. 사업시행자는 빠른시일내에 토지를 수용하시길 원하고 토지주 분들은 보상금을 조금이라도 더 높게 받기 위해서 상담을 하십니다. 하지만 사업시행자는 금액이 크게 차이가 나지 않는다면 빠르게 업무를 처리하고 싶어하시기 때문에 절차와 방법만 잘 준수한다면 무리없이 수용하실 수 있습니다.
그럼 수용절차와 방법과 수용에 있어서 반드시 지켜야 될 사항에 대해서 한번 알아보도록 하겠습니다.
토지를 수용하기 위해서는 공익사업이라는 목적이 들어가야 됩니다. 사업시행자가 무턱대고 수용을 할 수 있는게
아닙니다.
작년에 이어 올해에도 광주에서 대한행저사협회 실무교육간 토지수용과 관련된 강의를 해드리고 왔는데요, 관심을 많이 가지고 계시더라구요!
토지보상 및 토지수용과 관련되어서는 관계법률 및 시행령, 시행규칙까지 하나하나 다 설명드리려면 1주일도 모자랄거
같아서 지난번 토지주 입장에서 설명드렸듯 요약해서 설명을 드리겠습니다.
말그대로 공익사업(국가 및 지방자치단체 등에서 공공복리의 증진을 목적으로 관계법에 따라 사업의 시행에 필요한 토지를 사용하는 사업)으로 토지를 수용해야 되는 일이 발생하게 되는거죠!
토지의 수용과 관련된 관계법령은 헌법 제23조 재산권의 보장과 제한으로 부터 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(약칭 토지보상법이라고도 합니다.)
감정평가에 관련된 부동산 가격공시에 관한 법률, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준(국토교통부고시), 보상평가지침(한국감정평가협회 제정) 등이 있습니다.
그러나 공공보상에 관련되는 법률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 공공주택건설법, 택지개발촉진법, 농어촌 도로 정비법 등 각종 개발사업법(약 84개의 법률)에 사업인정 및 재결신청 기간의 특례 등을 정하고 있으나 절차는 대다수가 위에 기술한 토지보상법을 준용하도록 되어있습니다.
그렇기에 사업시행자는 사업인정 고시 또는 실시계획인가를 받았다고 한다면 1년이내에 사업을 마무리 지어야 되지만
각종 개발사업에서 정한 개발기간내에만 사업을 마무리지어도 되는 것들이 많기에 관계법령을 잘 따져보아야 됩니다.
첫번째로 우선 공익사업의 결정은 국가나 지자체가 결정을 합니다. 그렇게 되면 사업시행자는 보상준비 단계를 거치게
됩니다. 주민공청회 등을 통해 사업의 적절성 등을 파악하지요! 또한 사업인정을 받기 위해서는 중앙토지수용위원회로
의견청취를 반드시 하도록 되어 있으니 누락되는 일이 없도록 해야겠지요!
두번째로 보상을 위해서 토지 및 물건조서를 작성하게 되며, 이때 현황 파악을 위해 해당토지에 출입을 위해서는 관련기관에 출입하려는 날의 5일전까지 사전 통보하여야 합니다. 토지와 물건조서를 파악할때 토지주에게도 참석여부를 확인하게 되는데, 토지주가 참석을 불희망하거나 토지와 물건조서에 서명을 안하겠다고 하는 경우에는 조서에 서명 날인을 생략할 수 있습니다. 그러니 사업시행자는 조서를 작성할때 반드시 토지주에게 연락하고 조서에 서명해달라고 연락을 해야겠지요!
세번째로 조서가 확정되면 보상계획 공고 및 통지를 하게되어 있습니다. 이때에는 사업시행자, 토지주, 지자체 각 1곳의
감정평가업체를 추천할 수 있다는 내용을 포함해야 되며, 사업지구의 면적이 10만㎡ 이상이고, 토지주등의 소유자가 50명
이상이면 보상협의회를 운영하도록 되어 있습니다. 의무적 보상협의회의 경우 사업시행자가 설치하도록 되어 있으며, 사업시행자가 민간이라 할지라도 보상협의회 위원장은 지자체의 부지사, 부시장 또는 부군수, 부구청장 등이 됩니다. 위원은 위원장을 포함 총8명 이상 16명 이내로 구성하며 위원 중 3분의 1이상은 토지소유자 또는 관계인(근저당권자, 압류, 가압류 자 등)으로 구성하여 토지주들의 의사소통 창구가 되는 역활을 하게 됩니다.
\보상협의회는 위의 기준이 아니면 임의적 보상협의회를 설치하게 되는데 이는 사업지역이 둘 이상의 시군구에 걸쳐 있거나, 해당 지자체장이 필요하다고 인정하는 결우 설치하게 됩니다. 참고로 보상계획 공고문에는 토지와 물건조서가 함께 공고 되는데, 토지와 물건조서에 이의가 있는경우 열람기간(통상 14일 이상이라 14일~15일 공고를 함)내에 서면으로 이의신청을 해야 됩니다. 참고로 토지주가 20인 이하라면 공고를 생략할 수 도 있으나, 해당 지자체에 통지하도록 되어 있고 공고나 통지를 받은 해당지자체는 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 하기 때문에 사업시행자가 행정청이 아닌 경우에는 통지가 아닌 열람공고문을 송부하여 열람의뢰를 해야 되는게 맞습니다. 또한 열람공고 후 30일 동안 감정평가 업체를 추천할 수 있기 때문에 이기간도 보장해줘야 되겠지요.
보상계획을 통하여 토지소유자는 보상 대상 토지면적의 2분의 1이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하는 경우 감정평가업체를 추천할 수 있으나, 규모가 어느정도 되면 인접 토지주를 찾는것도 힘들기에 보상협의회가 구성된 사업이 아니면 감정평가 추천은 많이 힘들더라구요! 또한 지자체에서도 감정 평가 업체 한곳을 선정하도록 되어 있는데, 지자체에서도 감정 평가 추천을 안하는 경우 사업시행자는 자신들이 2군데를 선정해서 감정평가 할 수 있습니다. 만약 토지주가 감정평가추천 요건을 갖추고 추천하였다면 사업시행자는 1군데만 선정해서 하면 됩니다.
네번째로 보상계획공고와 통지가 끝나면 보상평가 및 보상액을 산정합니다. 감정평가업자 산술한 금액의 평균치로 보상금액이 결정되어 집니다.
다섯번째로 보상액 산정이 되었다면 보상협의 및 보상금을 지급하는 절차가 남았습니다. 보상협의는 30일 이상 하도록 되어 있으며, 최근에는 보상협의 1차 30일, 2차 15일, 3차 15일 정도로 하여 성실히 보상에 입하였다고 증빙하는 사업시행자도 있습니다. 보상협의시 보상협의가 되면 보상금을 지급하고 소유권을 이전하면 됩니다. 그러나 국가기관으로부터 압류등이 있는 경우에는 무조건 수용재결 신청으로 가야됩니다. 협의가 안되는 경우 수용재결 신청이 가능합니다.
여기서 수용재결을 신청하는 경우 통상 접수 후 2~3개월 정도 후에 결과가 나오는데, 지방토지수용위원회에서 선정한 감정평가 업체 2군데에서 감정평가를 하면 금액을 다시 산출합니다. 참고로 수용재결신청을 하게 되는 경우 마찬가지로 재결신청서 열람공고를 14일 이상 하게 되어 있습니다. 하나라도 절차를 무시하면 수용하기 힘들지요~~
수용재결 후 재결서 정본이 나오게 되면 수용개시일전까지 공탁금을 공탁하고 토지를 사용 할 수 있으나, 이 경우 토지주가 반대한다고 하면 다시 행정대집행을 거처 강제로 철거 등을 해야 됩니다. 재결서 정본이 나온 후 사업시행자와 토지주가 협의가 안되 행정대집행 하게되는 경우 비용은 토지주에게 부과되기 때문에 이 정도 단계가 되면 토지주들도 보상금을 이의유보하고 수령하고 이의유보한 토지주들은 이의신청을 통해 중앙토지수용위원회로 이의재결을 신청하게 되거나 보상금증액 소송을 준비 하게 됩니다. 참고로 수용재결 후 재결서가 반송되는 경우 수용재결 공시송달 공고도 해야 되니 참고하시면 되겠습니다.
토지주들이 이의신청을 하게 되는 경우 사업시행자는 토지소유자 이의신청에 대한 의견서를 제출해야 되며, 이의재결을 위한 중앙토지수용위원회 DB에 자료를 입력하고 제출해야 됩니다.
만약 행정소송으로 가게된다면 사업시행자는 변호사를 선임하거나 직접 소송에 대응하면 되겠습니다.
오늘은 이렇게 토지를 수용해야되는 사업시행자 입장에서
포스팅을 한번 해봤는데요~~ 말은 쉽지만 절차를 준수한다는게 상당히 할일도 많고 의외로 복잡한 일들이 많습니다.
특히나 사업시행자가 민간일 경우 토지수용을 전문으로 해주시는 법인이나 업체에 위탁해서 처리하는데, 비용이 조금 비싸긴 하지만 확실한 일처리를 위해서는 위탁을 하여 수용하시는게 업무를 처리하시는데 수월하실겁니다.
저도 사업시행자 입장에서 토지수용을 몇군데 도와드린적이 있는데, 최소 기간이 8개월 정도 소요되기 때문에
민간사업시행자라면 준공일 전에 미리미리 준비하셔서 사업에 차질이 없도록 해야 되겠습니다.
혹시나 토지수용과 관련하여 상담이 필요하시다면 연락주시면 친절히 상담해 드릴수 있도록 하겠습니다. 감사합니다.~~
간혹 제가 지방인 전북 전주에 있다보니 토지수용이나 토지보상 업무를 제대로 할 수 있나 의심들 하시는데, 현재 인천, 대전, 광주광역시, 부산, 울산, 함평, 담양, 목포, 영광, 남양주 등 등 수용과 보상업무를 진행하고 있습니다. 실제로 전남 00군의 경우 작년에 제가 조속재결 청구를 하였으나, 60일 이내 수용재결이 접수가 안되었고, 금번에 사업시행자가 사업절차를 준수하지 않고 토지수용재결을 들어가서 의견서를 제출하여 현재 보상진행절차가 처음부터 다시 시작되고 있습니다. 사업시행자 입장에서 수용업무도 하다보니 너무나 잘알기에 토지주분들의 보상금 증액을 위해 가려운 부분을 찾아 시원하게 해드리는게 제가 하는 일이겠지요! 이렇듯 00군은 보상금액의 연15% 이자가 꾸준히 발생하고 있지요~~ 토지보상 증액이 약10% 정도 인데, 이미 이자(2019년도 기준)로 15%를 증액했습니다. 토지수용이나 보상에 있어서는 금액 증액을 위해서 경험이 많은 분을 통해 일을 처리 하시는것이 도움이 될 거라 사료됩니다.
아~~ 지자체가 아닌 민간 사업시행자 분들은 보상금과 관련하여 증액을 얼마를 더 해주더라도 빠른 수용을 원하시만 법정기간을 고려하면 빨라도 8개월은 소요되니 이점 참고하시면 될 거 같
습니다. 감사합니다.~~
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