안녕하세요~ 여러분의 행정편익과 권리보호를 위해 도움이 되고자 노력하고 있는 전주 조&김 행정사합동사무소 파트너행정사 김경철 입니다.
오늘은 토지보상에서 토지 및 물건주인이나 관계인분들이 통상 감정평가가 완료되고 나면 보상금액을 산출하여, 여러분에게 협의를 하자고 통지가 오면 의견서를 제출하던가 이의신청서를 제출하도록 되어 있는 것과 관련하여, 많은 분들이 어떻게 작성하시는지 궁금해 하십니다. 그래서 오늘은 의견서 및 이의신청서는 어떻게 작성하는지와 내용증명은 언제 어떤식으로 작성해서 발송하면 되는지에 대해 알아보겠습니다.
1. 정보공개 청구를 해서 감정평가서를 입수해야 됩니다.
- 정보공개청구에 대해서도 어떻게 작성하실줄 모르시는 분들이 많으신데요, 요즘은 인터넷의 발달로 인해 집에서 편하게 공인인증서나 본인인증만 하시면 인터넷으로 편하게 하실 수 있습니다. 예전에는 정보공개 접수하려면 문서로 발송하던가 직접 기관에 찾아가 정보공개를 하신 분들도 있으셨는데, 요즘은 인터넷으로도 쉽게 하실 수 있으니 그럼 어떻게 정보공개를 하는지 설명을 드릴까 합니다.
- 정보공개청구포털(https://www.open.go.kr/) 에 접속합니다.
www.open.go.kr
- 메인화면 우측에 보시면 '청구/소통'이라는 메뉴를 클릭해보면 다시 '청구/소통'아래에 '청구신청' 이라는 메뉴를 클릭하면, 로그인을 하라고 나오는데, 비회원으로 하셔도 되고 회원가입을 하시고 들어가서 본인인증을 한번 해주시면 됩니다.
- 로그인까지 마치시고 나면 청구신청 화면이 뜨는데, 청구주제는 경제나 안전 또는 행정재정 등을 선택하시고(그닥 중요하지 않습니다.), 제목에는 사업명칭과 요구내용을 작성합니다. 예를 들면 "도시계획시설(중로: 1-1호선) 개설 공사 보상협의 요청관련 세부 감정평가서 정보공개 요청" 이런 식으로 작성하시면 됩니다. 다른 예로 "00소하천 정비사업 보상협의 요청관련, 감정평가서 정보공개요청" 이라고 작성하시면 됩니다.
- 정보공개요청에서 가장 중요한 '청구내용'을 작성합니다. 청구내용의 샘플은 아래와 같습니다.
● 신청인은 사업시행자가 보상협의 요청을 문서로 발송한 걸 보시고(보상협의 문서를 보시면 일자나 사업명 등이 나와 있으니 참고하시면 됩니다. 예를 들면 전북 00시에서 2023년 1월 1일 00소하천 정비사업 보상협의 요청과 관련하여, 신청인은 해당 사업에 편입되는 00시 00동 123번지의 토지소유자(또는 물건보상대상자, 또는 영업보상대상자)로, 보상금을 산정하게 된 감정평가서(2개 또는 3개 감정업체의 감정평가서 모두 / 가격산출 세부기출표 및 대상토지 및 물건별 세부 보상금 산정내역, 측량성과도 및 현장사진 등 감정평가시 서류일체)와 해당 사업에 대한 실시계획인가고시 또는 사업인정고시 및 보상계획 공고문에 대해 정보공개를 요청합니다.(이부분에서 고시문 등 필요없으면 빼시면 되고, 추가로 현재 토지보상법에서 정한 절차중 어느단계인지 또는 향후 협의가 안되면 추가협의하고 대략 언제쯤 수용재결을 접수할 건지 등에 대해 서도 정보공개에 포함시켜도 됩니다.)
- 위와 같이 청구내용을 작성하시고 나면 아래쪽에 '청구기관' 이나오는데, '기관찾기' 메뉴를 누르신후 기관명 검색에서(예를 들면 전주시면 전주시라고 입력하고 검색) 해당 전주시 앞에 네모박스(구청도 있기 때문에 만약 사업시행자가 덕진구청이라고 한다면 덕진구 앞에 있는 네모박스를 체크해 주셔야 됩니다.) 네모박스를 체크하신 후 '+선택을 클릭하시면 오른쪽 빈화면에 전라북도 전주시라고 뜨는데, 이렇게 되면 선택이 된 것이니 하단에 확인 버튼을 클릭하면 청구기관 선택이 완료된 것 입니다.
- 공개 및 수령방법은 통상 정보공개포털에서 바로 확인할 수 있는 전자파일을 주로 하지만(전자파일인 경우 수령방법에 정보통신망을 체크) 필요에 의해서 문서로 받으시려면 사본/출력물로 선택하시고 우편 또는 팩스로 본인이 원하시는 걸 선택하셔서 하시면 됩니다(참고로 문서 및 우편으로 받으시는 경우 수수료가 발생하고, 거기에 따라서 수수료를 얼마 내라고 통지가 오면 수수료를 내야 발송해 줍니다). 그리고 수수료감면 해택에 해당하는 분들은 해당을 선택하시면 되지만 통상 수수료 감면받으시는 분들이 많이 없기에 해당없음을 클릭하고 청구인의 정보(신청하려고 하시는 여러분의 인적사항을 기재)를 입력하시면 됩니다.
- 참고로 전자우편까지 다 입력하고 나면 하단에 '참고 및 유의사항'이라는 메뉴가 있는데, 거기에는 '내용펼치기'라는 메뉴가 있으니 반드시 내용펼치기를 하신후 바로 하단에 있는 '확인했습니다' 앞에 네모박스를 체크해 주셔야 됩니다. 이후 보안문자를 입력하시고 맨 하단에 청구를 하시면 접수가 완료됩니다.
2. 의견서 및 이의신청서 작성방법
- 의견서는 협의단계에서 제출하는 것이 아니라, 재결신청 공고 및 열람기간중에 제출합니다. 토지보상법 시행령 제15조(재결신청서의 열람 등)에 보시면, 재결신청서를 접수한 관할토지수용위원회는 토지등의 소재지를 관할하는 시장, 군수, 또는 구청장에게 송부하여 공고 및 열람을 하도록 되어 있고, 이때 공고와 내용에 의견이 있으면 의견서를 열람공고를 해준 지자체 또는 관할 토지수용위원회에 제출할 수 있도록 되어 있습니다. 간혹 착각하시는 분들이 있는데, 수용재결신청 열람시에 제출하는 것을 의견서라고 보시면 되고, 수용재결에 대한 이의가 있으면 관할 지방토지수용위원회(수용재결이 중앙토지수용위원회에서 결정된 경우 중앙토지수용위원회로 접수)로 접수하는 것을 이의신청이라고 합니다.
- 여기서 한가지 참고하셔야 될 것은 의견서를 제출하였으나, 재결시 받아들여지지 않았으니 이의신청을 하는 것이고, 의견서와 이의신청서는 양식만 다를 뿐이지 내용은 비슷하다고 보시면 됩니다. 또 한가지는 의견서 양식의 경우 관할 지방토지수용위원회마다 조금씩 상이하지만, 이의신청서는 토지보상법 시행규칙 별지 제21호의 서식을 사용하기 때문에 신청서 형식은 상이하거나 같지만, 의견서의 의견을 작성하는 칸과 이의신청서의 요지나 이유 칸은 내용을 작성하기에 부족해서, 통상 별지로 기재하여 제출합니다. 그래서 의견서의 별지내용과 이의신청서의 별지내용은 거의 주장하는게 동일하다고 보시면 됩니다.
- 참고로 의견서든 이의신청서에 말도 안되는 소설을 작성하시는 분들이 있는데, 여기서 하나 짚고 넘어가야 되는 부분이 과연 여러분이 주장하고자 하는 내용이 관할 토지수용위원회나 중앙토지수용위원회의 재결사항인지 아닌지 알아야 됩니다. 토지수용위원회의 재결 사항도 아닌 내용을 주장해봐야 의미가 없다는 것 입니다.
토지보상법 제50조(재결사항)에 보시면 ① 수용하거나 사용할 토지의 구역 및 사용방법, ② 손실보상, ③ 수용 또는 사용의 개시일과 기간, ④ 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 규정한 사항 이라고 명시하고 있습니다.
- 결국 수용하거나 사용할 토지의 구역은 사업인정이나 사업인가를 받을 때의 토지조서(변경고시로 변경 된 사항 포함)와 일치하는지 확인해 봐야 되고, 만약 고시와 다른부분(면적이 다르거나, 포함되지 아니한 지번)이 있다면 수용권한을 벗어날 수 있기 때문에 당연히 주장가능합니다. 또한 잔여지에 대한 내용도 포함을 할 수는 있으며, 잔여지 매수청구를 할 수도 있습니다. 그리고 손실보상 부분은 말그대로 손실보상금이 적기 때문에 어떤 부분에 있어서 저평가 되었기 때문에 증액을 해달라고 주장을 하시는 것이고, 수용 또는 사용의 개시일과 기간은 통상 재결일로부터 45일 뒤로 정하나 이것 역시 30~45일 정도 뒤로 수용재결위원회가 정하기 때문에 크게 주장할 사항은 없습니다. 그러니 소설 같은 내용과 재결사항이 아닌 부분은 사업시행자와 협의를 하셔야 되는 부분이고, 만약 이부분에서 손실이 발생한 부분이 있다면, 손실보상의 협의를 하시던가 아니면 별도의 손해배상 또는 보상금증액 등의 행정소송을 가셔야 되는 부분이 발생할 수 있으니 참고하시면 되겠습니다.
- 자 그러면 의견서와 이의신청서는 어떻게 작성하는지 예를 들어 보겠습니다. 아래 첨부파일은 제가 작성했던 의견서(일부)와 이의신청서 양식 입니다.
- 일단 의견서부터 말씀드리면, 의견신청인의 대상 토지 및 물건에 대해 기술하고, 토지소유자 인적사항, 사업시행자 인적사항, 의견신청의 요지, 의견신청의 이유등을 기재 합니다. 중간에 중요한 부분은 제가 삭제를 시켜놨으나, 중간에 들어갈 부분은(말그대로 저의 영업비밀이라 자세히 기술하기는 그렇고 말로 설명드리겠습니다.) 삭제했으나, 설명을 드리자면, 처음 정보공개해서 받은 감정평가서 세부현황에 보시면 비교표준지가 어떤 것인지 아실 수 있을 텐데 해당 비교표준지의 현장을 한번 다녀와 보시던가 최근 위성사진을 통해 보시고, 본인의 토지와 비교를 해 보시길 바랍니다. 그래서 감정평가서의 토지가격 산출내역의 세부항목(가로, 접근, 환경, 획지, 행정, 기타, 그 밖의 요인 등)에 보시면 이 항목별로 비교를 해서 과연 내토지가 비교표준지와 비교해서 점수를 잘 받았는지 못받았는지를 따져서 주장을 하셔야 됩니다. 그럼 내토지와 비교표준지를 비교하는 것은 어떻게 하냐고 하실 텐데 이부분은 여러가지 방법이 있으나 '토지가격 비준표' 등을 활용하시면 되겠습니다.
- 그리고 이의신청서도 마찬가지로 별지에 세세하게 기술을 하셔야 되는데, 요즘 감정평가를 대충 하시는 분들은 없으십니다. 그러나 한가지 아쉬운점은 제가 수용재결 감정평가시 늘 현장에 가서 감정평가사님들께 말씀드리는게, 실제 비교표준지를 다녀와 보셨는지 입니다. 위성사진과 현장은 실제 다른 경우가 종종 있기 때문에 제 주장이 맡다고 하면 감정평가시 점수가 조금 더 올라갈 수 있는 요소가 있기 때문에 이런 부분을 언급하시고 실제 상황이 이렇다 저렇다든 누가봐도 비교표준지 보다 내 땅이 이런부분에서 우월하다는 등의 내용을 잘 작성해야 된다는 것 입니다.
- 그럼 이런 부분만 의견서나 이의신청서에 기술을 하느냐? 아닙니다. 또 있습니다. 감정평가서에 보면 그 밖의 요인에서 유사사례나 보상선례 등을 분석 하셔야 되는데, 참 어렵습니다. 이게 말로 설명하거나 샘플을 드린다고 해서 이해가 되시기에는 많은 공부가 필요하기 때문에, 이런저런 요소까지 다 뜯어 볼 수 있어야 되는 부분이라고만 말씀드려야 될 것 같네요~~
3. 내용증명의 작성방법
- 토지보상에서는 차후에 보상금증액소송이라 든가 이런 저런 소송을 준비하는 차원에서 소송시 증거자료로 활용하기 위해서 미리미리 협의와 관련된 내용을 사업시행자에게 제시해야 됩니다. 이때 가장 유용한 것이 내용증명인것 같습니다.
- 수용재결 접수 후 열람공고시 의견서를 제출할 수 있지만, 그렇다면 그전에는 사업시행자에게 진입로를 개설해 달라던가, 배수로가 없어지니 배수로를 해달라던가, 이러한 문제점 등을 통상 보면 말로 하십니다. 이렇게 말로 해봐야 해준다고 말해 놓고 안해주면 토지주 입장에서는 자기만 손해이기 때문에, 우선 요구하시고 싶은 내용들을 선정해서(누락지장물이 있으면 누락된 지장물을 감정평가에 포함해달라 등 등) 내용증명으로 사업시행자에게 발송한 후 이런 내용에 대해 언제까지 답변을 달라고 하여 발송하면, 사업시행자는 검토해보겠다, 이런건 해주겠다 등등 답변이 옵니다. 이런걸 가지고 있어야 나중에 문제가 생기더라도 극복할 수 있는 증거가 되기 때문에 내용증명을 작성할 내용에는 이런저런 내용을 항목별로 나눠서 작성하여, 사업시행자에게 반영해주거나 검토를 해달라고 하시는 것이 좋다고 할 수 있겠습니다. 실제로 제가 맡아서 했던 일들 중에 현재 변호사님을 선임하여 보상금 증액 소송에서 사전에 제가 사업시행자에게 발송했던 내용증명 등을 증거자료로 제출한 적이 있는데, 소송에 도움이 되신다고 하시더라구요~~
- 이렇듯, 내용증명의 경우 별다른 양식은 없지만, 발신인 및 수신인 인적사항(성명, 주소(주소는 정확하게 도로명으로 세부주소까지 기재), 연락처 등)을 정확하게 기재하시고, 제목은 어떠한 내용에 대한 내용증명인지 명시해주는것이 좋습니다. 저의 경우 '00사업 관련 협의관련 의견통지(내용증명)' 또는 '00사업 손실보상 협의 매수 요청관련 의견통지(내용증명)'라는 식으로 제목을 작성해 줍니다. 세부내용이야 이제 여러분이 원하시는 내용을 작성하시면 됩니다. 아래에 내용증명 샘플 하나를 올려드릴테니 참고하시면 되겠습니다.
오늘은 이렇게 토지보상에서 의견서, 이의신청서, 내용증명을 작성하는 방법에 대해 알아 보았는데요~ 어떤 서류를 작성하든, 내용을 잘 모르면 작성하시기가 힘이 듭니다.
그렇기 때문에, 토지보상금 증액과 관련해서는 전문가의 도움을 받으셔야 됩니다.
제가 아무리 서류나 양식 방법 등을 설명을 드려도 잘 모르시는 분들은 그냥 복붙 하는 수준이실거라 생각됩니다. 항상 강조드리지만 전문가에게 수수료 주시는게 아깝다고 생각하시기 보다는 그 만큼 이득을 보실 수 있다고 판단하시고 전문가에게 맡기시는걸 추천드립니다.
또한 다수의 전문가 분들이 본인들이 전문이라고 말씀하시는 분들이 상당히 많으나, 개인의 토지마다 특성이 다르고, 평가를 어떻게 했는지와 세심하게 분석하지 않으면, 그냥 주먹구구식으로 밖에는 내용을 잘 작성할 수 없습니다. 그리고 상담오시는 분들은 어디업체는 저렴하다고 하시는데, 저희는 받은 보수만큼 일을 하기에 비싸다고 생각하시면 비용이 저렴한 곳에 하시라고 하며 강요는 안합니다. 그 판단은 나중에 결과로 나타나겠지요!
이는 제가 오늘 올려드린 내용증명 샘플만 보시더라도 느낌이 오실거라 판단됩니다. 다른 전문가분들중에는 저보다 더 훌륭하시고 서류를 더 잘 작성하시는 분들도 많습니다. 그러나 자기일 처럼 세심하게 풀어서 의뢰인에게 하나라도 더 챙겨서, 보상금을 조금이라도 더 증액시켜 드리려고 많이 고민하는 전문가는 많이 없어서 저는 자신있게 이런 내용들을 소신있게 블로그에 포스팅을 하고 있습니다.
그러니 앞으로 토지보상 이나 국유지 관련하여 궁금하신 사항이 있으시면 언제든지 문의주시고, 상담을 받아보시길 권해드립니다.
감사합니다.
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