토지보상에서 물건보상의 종류

안녕하세요~ 여러분의 행정편익과 권리보호를 위해 도움이 되고자 노력하고 있는 전주 조&김 행정사합동사무소 파트너행정사 김경철 입니다.

안녕하세요~ 국민의 권익보호를 위해 항상 노력하고 있는 김경철 행정사 입니다.

오늘은 어제 영업보상에 이어 물건보상에는 어떤것들이 있는지 알아보고자 이렇게 포스팅을 하게 되었습니다.

물건보상역시 물건이란게 종류가 어마어마해서 세부적으로 들어가면 1주일 가지고도 부족해서 핵심적인거에 대해서 작성을 해볼까 합니다.

물건은 크게 건축물, 공작물, 공동소유물, 전기통신시설, 수목, 분묘 등을 말합니다.

그렇다면 건축물이란?

건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 창고, 점포 등을 말합니다.

공작물이란 지상이나 지하에 축조되는 인공 구조물로서 대지를 조성하기 위한 옹벽, 굴뚝, 광고탑, 고가수조, 지하대피호 등을 말합니다.

토지보상을 할때에는 물건조서 또는 지장물조서라는 용어를 사용하는데, 물건이나 지장물이나 토지보상에서는 똑같다고

보시면 됩니다.

지장물이란 토지에 정착한 건축물, 공작물, 시설, 입목, 죽목 및 농작물, 그 밖의 물건 중에서 당해 공익사업 수행을 위하여 직접 필요로 하지 아니하는 물건(간판, 심정 등) 등 다 해당된다고 보면 됩니다.

건축물의 경우 원가법으로 평가하지만 주거용 건축물에 있어서는 거래 사례비교법에 의하여 평가한 금액이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가액은 거래 사례비교법으로 평가 합니다. 세부적으로 기술하면 내용이 많아서 넘어가겠습니다.

무허가 건축물의 경우 공익사업에서 사업인정고시 후 발생한 무허가 건축물은 보상에서 제외가 되며, 89년 1월 24일 이후에 건축된 무허가 건물에 대해서는 건축에 소요된 비용 이외에 일체의 보상(주거용 건축물의 보상특례, 무허가건축물의 부지, 주거이전비 지급대상 등)을 받지 못합니다. 이때 건축에 소요된 비용을 산정시에는 원가법에 의한 적산가격으로 평가합니다.

그러나 89년 1월 24일 이전에 건축된 건축물은 원가법에 의한 적산가격으로 평가하되 이전이 가능한 경우에는 이전비로

평가하나, 주거용 건물로 평가액이 500만원 미만인 경우에는 500만원으로 보상을 합니다.

가설건축물의 경우 대법원에서는 허가대상 및 신고대상 가설건축물(컨테이너 등)이라고 할지라도 보상대상이 아니며 주거용도 아니기 때문에 소유자 부담으로 철거해야 된다고 합니다.

그렇다면 보상대상이 아니니 다른곳으로 이전을 하거나 팔아야겠지요~ 그러나 일부 사업시행자분들은 빠른 사업진행을 위해 컨테이너의 이전을 자신들이 부담하는 경우도 있으니 참고하시면 되겠습니다.

잔여건축물의 경우 보수가 필요한 경우의 보수비는 건축물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 있도록 그 유용성을 동일하게 유지하는데 통상 필요하다고 볼 수 있는 공사에 사용되는 비용으로 평가하게 되어 있습니다. 그러나 건물의 일부만 수용되어 보수비만 책정되는 경우 건물의 가치하락과 종전의 목적대로 사용할 수 없고, 사용이 현저히 곤란한 부분을

주장하거나 또는 건축물의 안전진단 결과 잔여 건축물의 도괴 등 붕괴 위해요소가 있다면 잔여건축물 매수청구도 가능하겠습니다.

참고로 기둥이나 보 등 주요 구조물에 대한 보강시설 설치가 곤란하거나 계단, 화장실, 주방 등에 대한 대체시설이

잔여건축물에서 설치곤란한 경우 잔여건축물의 형상을 세모꼴 또는 좁고 긴 형상으로 도시미관과 건축물이 이용에

부적합하다고 판단된 경우에도 잔여건축물 매수청구가 가능하겠습니다.

공작물의 경우 공작물은 그 용도가 폐지되거나 기능이 상실되어 경제적 가치가 없는 경우와 그 가치가 보상이 되는 다른토지 등의 가치에 충분히 반영되어 토지 등의 가치가 증가한 경우 및 사업시행자가 대체시설을 하는 경우 등에 해당하는 경우에는 별도의 손실이 없는 것으로 보아 보상하지 않습니다. 공작물의 경우 가장 큰 요소는 객관적 효용성이 있어야 평가의 대상이 되므로, 그 효용성 및 경제적 가치는 그 구조, 용도, 이용상태, 주위환경, 설치목적 등 객관적 상황을 종합적으로 고려하여 평가하도록 되어 있습니다. 참고로 중앙토지수용위원회에서는 관정 및 집수암거에 대한 평가보상은 원가방식에 의하도록 되어 있으므로 보상의 대상이 되지만, 당해 관정의 용도가 폐지되거나 관정으로서 가치를 상실한 경우에는 보상대상에 해당되지 않는다고 결정했습니다.

마을 진입도로 및 옹벽 시설물에 대한 보상의 경우 토지보상법 제36조 석축 및 제방 기타 이와 유사한 공작물 등에 대하여는 따로 평가하지 않는다, 다만 그 부지에 대해서는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의거 공시지가를 기준으로 평가합니다. 그러나 보상이 필요한 경우에는 별도 보상이 가능한데 이 경우에도 토지와 당해 공작물등의 보상액의 합계는 토지와 공작물 등을 일체로 보아 평가할 경우의 보상액과 동일 하겠습니다.

마을 공동시설물에 대하여는 동 시설물 설치시 지원된 국비 또는 도비 등의 지원금액에 관계없이 현존하는 시설의 손실에 상당하는 보상을 해야되며, 이때 마을회관이나 공동우물 등은 현존하는 마을시설물로 공부상 그 소유자가 명시되어 있지 않은 경우에는 마을주민 전체의 소유로 보아야 되며, 그 시설물의 건립 및 축조시 건축비용의 부담 여부와 관계없이 그 마을에 거주하는 전체 주민에게 보상해야 됩니다.

수목의 경우 이전에 필요한 비용(이번비, 굴취비, 상.하차비, 운반비, 식재비, 재료비 및 기타 부대비용을 포함)하여 평가

보상합니다. 다만, 이전비가 당해 물건의 가격(취득비)를 넘는 경우에는 취득비로 보상합니다. 수목보상과 관련하여서는 내용이 많기 때문에 나중에 따로 포스팅 하도록 하겠습니다.

전기통신시설의 경우 배전간선시설 및 지장전주 등의 시설은 사업인정고시가 있기 이전에 설치된 건축물 등은 당연 보상대상에 포함됩니다. 그러나 관계법령에 의거 보상에 제한을 두거나 법령을 위반하여 이전 또는 철거 등의 행정적 조치가 진행되고 있는 경우에는 보상대상이 않되며, 일부 사업시행자는 행정청에 불법 건축물로 신고하여 이전 이나 철거명령을 진행하여 보상대상에서 제외시키는 경우가 있으니 참고하시면 되겠습니다.

토지에 속한 흙, 돌, 모래, 자갈 등 해당 토지와 별도로 취득 또는 사용의 대상이 되는 경우에는 거래가격 등을 고려하여 보상되나 이런경우는 거의 없고, 토지와 별도의 경제적 가치가 있는 경우에만 보상에 포함합니다.

분묘의 경우 이장에 드는 비용 등을 산정하여 보상하는데, 이경우에는 연고자가 있는 경우의 분묘와 무연고자의 분묘로

분류하여 보상합니다.

연고자가 있는 경우 분묘이전비는 4분판 1매(미송 1.8mX30CmX3Cm), 마포(삼베24미터) 및 전지(한지배접지74CmX145Cm) 5권의 가격, 제례비(25만원 내외), 노임 5인분(염사 1인 30만원, 보통인부 4인은 1인당 109,819원 적용),

운구차량비(40만원정도이나 합장의 경우 사체 1구당 운구차량비를 제외한 50%를 가산하여 평가), 잡비(잡비는 분묘이전비와 석물이전비의 합계금액의 30%로 산정), 이전보조비 등을 포함합니다.

무연고묘의 경우 보상액은 분묘이전비, 석물이전비 및 잡비 등의 합계 금액의 50% 이하의 범위에서 산정됩니다. 분묘는 다른 지장물과 달리 장사 등에 관한 법률 등 개장허가 신청 등 절차를 따라야 되며, 유연고묘는 평가금액으로 보상하고, 무연고묘는 공고 및 개장허가를 받아 공원묘지로 이장하거나 화장하여 납골당에 안치 합니다. 참고로 2001년 1월 13일 이후 설치된 분묘에 대하여는 종래 판례상 인정되어온 분묘기지권을 인정하지 않고 있으니 참고하시면 되겠습니다.