안녕하세요~ 여러분의 행정편익과 권리보호를 위해 도움이 되고자 노력하고 있는 전주 조&김 행정사합동사무소 파트너행정사 김경철 입니다.
오늘의 전문가 컬럼은 '왜 한계적인 법률이 만들어질까?에 대해 알아 보겠습니다.
필자가 최근 사설로 임대차보호법에 개정사항에 대해 소개를 드린 후 개정된 3법 즉 계약갱신청구권, 전ㆍ월세 상한제, 임대차 신고제에 대해 세부사항을 설명드렸습니다.
개정당시의 임대차보호법은 다시 한 번 경제적 약자인 임차인의 권리와 편의성을 도모할 수 있을 것으로 판단되었으나, 최근 저에게 상담을 요청하시는 분들이 경우는 개정된 임대차 3법 주 계약갱신청구권의 단서조항을 이용한 임대인들과의 갈등으로 법률의 공백을 이용한 임대인의 횡포가 상당하게 많아 지는 것으로 나타나고 있습니다.
이에 오늘은 개정 임대차보호법 3법 중 계약갱신청구권에 대해서 다시 한 번 조명하여 상세하게 관련된 법률의 적용을 도모하고자 사설을 작성하겠습니다.
개정된 임대차보호법상 계약갱신 청구권은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약(묵시적 갱신 포함)은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 청구해야 합니다. 1개월 전까지의 기간을 계산할 경우는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약생인의 의사가 도달하여야 합니다.
1개월이라는 기간은 임대인이 계약종기를 표시하는 기간과 동일하여 통상 임대인의 통보가 없는 상태라면 그 상태로 방치를 하더라도 묵시적 갱신 효력이 발생되어 임대차계약은 기존 동일조건으로 재계약된 것으로 의제할 수 있기 때문에 이 부분에서 문제가 발생되는 경우는 거의 전무하여 문제가 되지는 않지만, 가장 문제가 발생되는 부분은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8조의 규정을 적용하여 임대인(임대인(직계존속ㆍ직계비속을 포함))이 목적 주택에 실제 거주한다는 이유로 기존의 임차인의 계약갱신을 거부하는 경우입니다.
실제 상기의 조항에 따라 실제거주를 임차인을 하는 경우는 거의 없으며, 가족 중의 일부가 거주하는 경우도 임대인 본인 뿐만아니라 직계존비속이 아닌 먼 친척이 거주하는 경우가 많아 손해배상에 대한 소의 발생이 많은 것으로 조사되고 있습니다.
단서조항에 대한 위법을 방지하기 위해 주택임대차보호법상 계약갱신 거절에 대한 손해배상과 관련 규정을 두고 있으며, 그동안 임대인, 임차인, 금융기관에게만 제공되었던 임대차정보를 확대하여 임대인, 임차인, 금융기관, 계약갱신을 거절받은 임차인에게 제공함을 개정하였습니다.
필자가 보기에도 상당한 제약사항을 두고 벌률 개정하였다고 볼 수 있겠지만, 임대차보호법이 사회적 및 경제적 약자를 위한 보호법령이라는 취지를 볼 때 추가적으로 발생될 문제를 고려하여 개정을 하는 것이 좋을 것으로 판단되며, 이와 관련된 사항은 대 국민적으로 홍모가 되어 누구나 상세하게 알 수 있게 하는 것이 국민의 편익을 증가시킬 수 있을 것으로 보여 오늘의 관련 사설을 작성하였습니다.
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