건축법 대수선 소

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파트너행정사 김경철 입니다.

오늘의 전문가 컬럼은 '건축법 대수선 소'란 주제로 알아 보겠습니다.

‘대수선’ 이란 ‘「건축법」의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 말한다.’라고 「건축법」제2조 제1항 제9호에서 규정하고 있습니다.

또한, ‘내력벽의 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 않는 것은 대수선에 포함된다.’라고 「건축법」시행령 제3조의2 제1호에 규정하고 있습니다.

기둥 및 지붕 또한 그 세부규정이 명시되어 있어 법률적으로 30㎥ 또는 3개이상을 해체하는 경우는 ‘대수선’ 행위로 보아 일정한 요식행위를 통해 관할 관청의 수리를 득한 후 행위해야 한다고 규정하고 있습니다.

우리가 주변에서 ‘대수선’을 하는 경우 상가도 있겠지만, 주로 주택의 대수선으로 건물 신축 이후 건령이 오래되어 수선이 필요한 경우나, 노후되어 방치되었던 건축믈 매수하여 리모델링을 필요로 하는 경우에 「건축법」상의 허가 및 신고를 대신하여 수월하게 공사를 진행하려고 하는 경우에 많이 하는 행위로 볼 수 있습니다.

'대수선'은 건축허가 및 신고와 동일하게 신고와 허가로 구분할 수 있으며, 신고와 허가 차이는 수선인 경우는 신고, 증설ㆍ해체ㆍ변경인 경우는 허가를 받아야 합니다.

세부적으로 설명하여 보면 1. '대수선' 신고 대상건축물은 연면적 200㎡ 및 3층 미만의 건축물에서 대수선인 경우는 ①내력벽을 증설, 해체하거나 벽면적 30㎡ 이상 수선ㆍ변경, ②기둥, 보, 지붕틀을 각각 증설, 해체하거나 세 개 이상 수선ㆍ변경, ③주 계단, 피난 계단이나 특별 피난 계단을 증설, 해체허가나 수선ㆍ변경, ④미관지구에서 건축물의 외부형태(담장포함)를 변경, 주요구조부의 해체가 없는 '대수선'(내력벽 면적 30㎡ 이상 수선, 기둥, 보, 지붕틀을 각각 세 개 이상 수선하는 등)을 경우는 '대수선' 신고를 해야만 건축법상의 위반이 안됩니다.

여기서 신중하게 보아야 할 점은 해체의 절차가 있냐, 증설이 있냐 없냐에 따라 '대수선'으로 포함되지 않을 수 있으며, 실제 대법원 사례의 경우는 ‘다가구주택 공사과정에서 해체한 개별 가구의 거실, 안방, 욕실 등의 경계벽 등이 내력벽인지에 관하여 전혀 심리 판단하지 않은 채 「건축법」시행령 제3조의2 '대수선'에 해당한다는 원심판단이 법리를 오해한 위법이 있다.(대법원 2011년 3월 10일 선고 2010두23316 판결 참조)’라고 하여 '대수선'의 기준을 명백하게 하여야 함을 판시하였습니다.

아울러, '대수선'과 관련된 건축법 위반 취소소송이 대법원까지 상고되는 경우가 별로 없어 하급심으로 다뤄지는 경우가 많은데 하급심에서도 ‘건축물의 주요구조부인 칸만이벽을 해체함이 없이 이를 연장하는 등의 방법에 의해 다가구주택의 가구 수를 증가시키는 수선행위가 「건축법」에서 정한 ’대수선행위‘에 해당한다고 볼 수 없다라고 판시하여 해체없는 행위의 '대수선' 행위는 '대수선' 행위로 볼 수 없음을 판시하였습니다.

위 사항을 참조하여 보면 해체작업이 없는 공사의 경우 연장 및 보강의 작업은 별도의 '대수선' 신고 및 허가를 득할 필요가 없는 사항으로 앞으로 자신의 주택이나 매수한 주택의 '대수선'일 경우 이 점을 잘 참고하시라는 차원에서 작성 글이니 이 점 참고하시어 위반주택기재 등의 피해가 발생되지 않기를 기원드립니다.

감사합니다.