안녕하세요~ 여러분의 행정편익과 권리보호를 위해 도움이 되고자 노력하고 있는 전주 조&김 행정사합동사무소 파트너행정사 김경철 입니다.
2022년을 돌아보면 저에게 전화로 가장 많은 문의를 주셨던 부분이, 토지보상 상담에 이어서 국유재산 및 공유재산에 대한 문의를 많이 주셨습니다.
그 이유는 뭘까요? 가만히 돌이켜 생각해보면 대부분의 의뢰인 분들은 자신의 토지 인근에 국유지나 공유지가 연접하고 있어 이를 매수하고 싶어하셨던 분들이고, 두번째가 사용허가를 받고 싶어하시는 것으로, 이는 곧 자신의 토지에 국유지나
공유지를 활용하여 개발행위허가시 면적을 넓히는 효과와 함께 인허가를 좀 더 수월하게 받으시려고 하시는 목적이었습니다.
실제로 2022년 9월에도 군산시에 있는 국유재산과 매각과 관련하여 도움을 드렸고, 자산관리공사로 부터 공문으로 매각하겠다는 답변을 받아, 올해 3월에 매각하는 것으로 결정났습니다.
이렇듯 오늘 시간에는 국유재산이나 공유재산의 법령을 설명드리는 것보다는 전체적인 업무의 흐름절차를 설명드리는 것이 한 눈에 봐도 이해하시기 쉬울것 같아서, 전체적인 흐름을 알려드리고자 합니다.
일단 설명을 드리기에 앞서 니가 뭔데 국유재산이나 공유재산에 대해 얼마나 알기에 이런 글을 쓰냐고 하시는 분들도 있으시겠지만, 저는 국방부에서 실제로 국유재산을 관리했던 경험이 있기에, 사회에 나와서도 실무에서 정부부처 실무자와 협의도 해보고, 법제처에 국유재산 및 공유재산에 대한 법령질의도 해보고, 지자체 공무원들과 협의 및 자산관리공사 직원들과도 많은 협의를 했습니다. 특히 건설업체 쪽에서는 사업인허가시 필요한 국유재산이나 공유재산을 무상귀속이나 양도, 교환 등에 대해서도 자문을 많이 해드려서 사업자 입장에서 예산을 절감하도록 도움도 드렸었습니다.
이렇다 보니 모르면 손해고 알면 이득인게 바로 국유재산법과 공유재산 및 물품관리법 입니다.
'국유재산법'과 '공유재산 및 물품관리법(약칭하여 "공유재산법"이라 합니다.)'은 서로 비슷한 내용이 많기에, 일단 국유재산은 뭐고, 공유재산은 뭔지에 대해 아시는 것이 첫번째라 할 수 있겠습니다.
국유재산이란?
앞서 말했듯이, 법령에 대해서는 차후에 각 법률 조항별로 차후에 포스팅을 할 예정이기에, 그냥 쉽게 이해하실 수 있도록 설명을 드리겠습니다.
국유재산이란 쉽게말해, 공적부(등기부등본이나 토지대장 등)를 열람해 보시면 국으로 시작하는 곳이나 정부부처에서 관리하는 재산을 말합니다. 예를들면, 국방부, 기획재정부, 행안부, 교육부 등등입니다.
두번째로 공유재산이란?
쉽게말해 지방자치단체 소유의 재산을 말합니다.
그런데 말입니다. 국유재산이라고 전부 국가에서 관리하고 각 정부부처에서 관리를 할 것이라 생각하시는 분도 있으실거고, 공유재산이라고 각 지자체에서 관리를 하고 있다고 생각하 실 수 있겠지만, 국유재산이든 공유재산이든 재산은 크게
두가지로 나뉘고, 각 재산마다 관리하는 곳이 다르다는 거는 기본적으로 아셔야 됩니다. 참고로 공유재산의 경우 지자체에서 관리를 하지만 담당부서가 다르다는 사실은 참고만 하시면 됩니다.
크게 두가지로 나뉜다고 했는데, 첫번째로 행정재산이고 두번째로는 일반재산 입니다.(세부내용은 뒤에서 설명드리겠습니다.)
통상 국유재산의 행정재산은 해당 정부부처에서 관리를 하지만 도로나 구거 등은 공공용으로 사용하는 재산은 대부분 관할 지방자치단체에서 관리하고 있으며, 일반재산은 한국자산관리공사라고 하는 캠코에서 관리를 하고 있습니다.
또한 공유재산의 경우 전체적인 재산관리는 회계과(팀) 등에서 하고 있으나, 사용목적이나 물품, 토지의 용도에 따라 해당 담당하는 부서에서 관리합니다. 예를들면 도로의 경우는 도로과에서 재산을 관리하고 있습니다. 공유재산의 일반재산의 경우에는 통상 계약을 담당하는 주무부처에서 관리를 하고 있으며, 이러한 재산을 매각하는 업무를 담당하고 있습니다.
그렇다면 국유재산 인지 공유재산인지 손쉽게 알아 볼 수 있는 사이트가 있는데요!
바로 'e나라재산 국유재산 포털'에서 확인하실 수 있습니다.
아래 링크를 타고 들어가시면 지역별 국유부동산을 조회하실 수 있는데요 참고로 저는 다른 재산은 몰라도 여러분이 가장 알고 싶어하시는 토지에 대해서만 설명을 드리도록 하겠습니다.
해당사이트에 들어가셔서 조회하시고자하는 지역을 클릭하신후 시군구, 읍면동, 리 와 지번까지 입력하시면 행정재산인지 일반재산인지 표시가 되고, 아래쪽에 상세 버튼을 클릭하면, 재산의 관리소관과 재산의 구분, 지목, 면적, 등이 표시되면 맨 하단에 재산관리기관이 나옵니다. 국유지나 공유지를 협의하실때 반드시 이렇게 관리기관과 협의하셔야 됩니다.
참고로 국유지의 경우 일반재산은 앞서 설명드린바와 같이 한국자산관리공사에서 담당하고 있는데, 무조건 본사와 협의하시는게 아니라 각 지사와 협의를 하셔야 된다는 점 이점 만 유의하시면 쉽게 관리하는 곳을 알 수 있습니다.
친절하게도 나라재산에서 조회를 하면 담당자 연락처까지 나와 있으니 해당 전화로 전화하여 문의하시면 빨리 상담이 가능하십니다.
자 이렇게 재산의 관리기관을 찾았으면, 국유지나 공유지를 어떻게 협의해야 될까요?
일단은 해당지번을 실무자에게 알려주고 해당 재산의 매각이 가능한지 문의를 해야 됩니다. 그냥 무턱대고 해당 토지 매각 가능한가요? 라고 물어보시면 돌아오는 대답은 거의 'no' 안됩니다. 입니다.
참고로 행정재산인 경우에는 현재 이용상황을 보지도 않고 실무자도 재산현황만 보고 행정재산이기 때문에 안된다고 합니다.
행정재산일 경우에는 용도폐지를 한 후 매각절차에 들어가지만 용도폐지된 재산의 경우에는 바로 매각절차로 들어가면 됩니다.
그렇다면 어떻게 준비해야 될까요?
국유지 행정재산의 경우에는 우선 용도폐지를 신청하기에 앞서 현장상황이 이렇다, 저렇다, 토지이용계획이 이렇다 저렇다를 확인해서 담당자와 협의 후 용도폐지 신청서를 제출해야 됩니다.
용도폐지라는 것이
1. 행정목적으로 사용되지 아니하게 된 경우
2.행정재산으로 사용하기로 결정한 날부터 5년이 지난 날까지 행정재산으로 사용되지 아니한 경우
3. 개발하기 위하여 필요한 경우
위 3가지 처럼 항목에 맞아야 행정재산인 국유지의 용도폐지를 신청할 수 있기 때문에 담당 실무자와 협의를 잘 보시려면
현장 사진, 토지이용계획확인원, 공부(등기부등본, 토지대장), 사용허가 및 점용허가 등을 받았던 내역이 있으면 관련 자료, 위성사진, 축적도, 가장 중요한 인접 토지소유자들의 동의서(동의서의 경우 제출안해도 되지만 수의계약 사항으로 가려면 제출하는 것이 좋고, 지명경쟁이나 경쟁입찰 방법등으로 가게 되면 굳이 동의서는 필요 없습니다. 이부분도 차후에 설명드리도록 하겠습니다.) 등을 준비해서 1차적으로 먼저 검토해 줄것을 협의해야 됩니다.
여기서 검토가 끝나고 용도폐지가 가능하다고 하면 그때 필요한 구비서류를 물어보시고 하나하나 준비해서 실무자에게 용도폐지 신청을 하고 나면 용도폐지가 끝나고 국유재산은 자산관리공사로 재산이 이관됩니다. 이때 참고하실 점은 담당 실무자에게 자산관리공사로 이관시에 인접토지소유자 000의 용도폐지 신청이 있어서 검토결과 행정재산으로 가치가 없어 용도폐지 했다고 한줄 적어달라고 하시면 차후 자산관리공사랑 협의시 좀더 수월할 수 있으나, 잘 안해주시는 분들도 있으니 이점은 참고만 하시면 됩니다. 참고로 용도폐지가 불가한 경우 사용허가라도 먼저 받으셔야 됩니다.(이 부분도
나중에 자세히 설명드리겠습니다.)
이렇게 한국자산관리공사로 이관이 되고 나면, 여러분은 해당국유지의 주소를 담당하는 각 지역의 자산관리공사에 먼저 전화를 하여, 00동 000번지가 일반재산으로 되어 있어 매각이 가능한지 자료를 가지고 한번 방문드릴테니 검토를 해달라고 요청을 하시고 약속날짜를 잡고 방문하면 됩니다. 이때도 무턱대고 그냥 가시는 것 보다는 자료를 준비해서 가시는게 도움이 됩니다. 예를들면 지자체에서 용도폐지 해줬다는 서류와 함께, 위성사진, 현장사진, 등을 준비해서 가시면 됩니다 .이때도 마찬가지로 인접 토지주의 동의서를 가지고 가시면 도움이 됩니다. 참고로 행정재산이 아닌 일반재산의 경우 그냥
바로 자산관리공사와 협의하시면 됩니다.
이때 담당실무자는 통상 검토하고 알려준다고 합니다. 그러면 방문을 드렸으니, 나오실때는 매각이 가능한지 검토요청을 의뢰하는 문서를 하나 발송하겠다고 하고 문서를 작성해서(잘 모르시면 통상 행정사님 들에게 의뢰하시면 됩니다.)
발송하면 수일내로 검토결과가 나옵니다.(가능하다 불가하다 등)
검토결과가 나왔으면, 바로 매수신청을 할 수 있는게 아닙니다. 왜 안되냐고 하시는 분도 있을 수 있겠지만, 우선은
대부계약을 맺고 1개월에서 3개월 정도 지나면 그때 매수신청서를 접수하게 되고, 대금지급이 완료되면 소유권 이전을 받게 되는 것 입니다.
그렇다면 공유지는 어떻게 매수신청을 할 까요?
네 담당자만 다를 뿐이지 행정재산이라면 용도의 변경 또는 폐지 절차를 들어갑니다. 법령에는 용도의 변경 또는 폐지라고 되어 있으나, 용도폐지 신청이라고 보시면 됩니다.
일반재산으로 변경되면 계약의 방법(수의계약이 가능한 경우 에는 수의계약으로 하지만, 통상의 경우 일반입찰, 제한경쟁 또는 지명경쟁으로 합니다.)에 의해 낙찰을 받고 계약을 하시면 됩니다.
글로 쓰다보니 참 간단한 것 같지만, 하나하나 절차가 복잡하고 까다롭지만 사실상 담당 실무자와 협의를 잘하면 수월하다고 할 수 있겠습니다.
참고로 실무에서 가장 많이 다툼이 일어나는 것이, 바로 인접하고 있는 토지주도 누군가 나라땅을 산다고 한다면
왜 나는 못사냐? 나도 사겠다, 아니면 자신이 살것도 아니지만 동의 못해주겠다는 등의 문제가 발생합니다.
역시나 그럴때에도 법으로 풀어서 진행하게 되면 결국 일반입찰이나 제한경쟁 또는 지명경쟁으로 가게 되어,
필요하신분이 낙찰 받을 수 있으니 무조건 안된다는 것은 없다는 점 유의하시면 되겠습니다.
오늘은 국유재산 및 공유재산중 국유지와 공유지의 매수신청에 대한 절차를 크게 알아봤는데요, 제가 예전에 광주지역 행정사님들께 토지보상이나 국유지 및 공유지에 대한 교육을 할때는 얼굴을 보면서 쉽게쉽게 설명을 드렸지만, 글로써 작성하려다 보니 디테일하게 작성하지 못하는 부분도 있는 것 같습니다.
저에게 상담을 하시는 대다수 분들이 그냥 무턱대로 전화하셔서, 나라땅을 매입할 수 있냐고 물어 보십니다. ㅎㅎㅎ
아니 제가 지번도 모르고 땅에 대한 검토도 하지 못했는데, 어떻게 가능한지 알려드릴 수 있겠습니까? 적어도 상담을 주실때에는 해당 지번을 알려주시면 제가 확인후 2시간 이내에 전화를 드립니다.
이는 행정재산이라 용도폐지가 가능한 경우도 있고, 불가한 경우도 있고, 일반재산이라고 해도 매각이 불가한 경우가 있기 때문에 하나하나 검토를 해본 후 업무착수에 들어 갈 수 있다는 겁니다.
당연한게 안 될께 뻔히 보이는데도 무조건 된다고 하면 사기꾼 입니다.
이렇듯, 한번 검토를 하고 나서 계약으로 진행하는 것이지 그냥 바로 계약하고 일처리 하시면 비용은 비용대로 나가고 안 되었을 경우, 낙심하시기 때문에, 반드시 사전검토가 필요한점 알아주세요.
저는 작년에 몇몇건의 계약을 진행하였는데, 저의 수임료가 비용이 비싸다라고 하시는 분도 계시고 어떤분은 비용에 비해 그 땅을 살 수 만 있다면 얼마든지 그 정도 비용은 지불 할 수 있다고 하시는 분도 계셨습니다.
이는 무조건 싼데보다는 남들보다 일 잘하고 안 되더라도 한번 믿고 맡길 수 있다고 생각된다면 개인의 이익실현을 위해서는 그리 큰 돈은 아니라 생각되기에, 언제든지 국유지나 공유지에 대해 궁금하신것이 있으면 전화주시면 친절히 설명해 드리겠습니다. 대다수 전화상담 오신분들이 저에게 하시는 말씀은 "전화로 이렇게 친절하고 자세히 설명해 주셔서 감사하다. 한번더 알아보겠다"고 하십니다. 계약을 하시는 분도 계시고 안하시는 분도 계시지만, 계약 안한다고 제대로 상담 안해드리는거 아니니 부담갖지 마시고 전화주시면 친절히 모르는 부분을 해소해 드릴테니 언제든지 연락주세요~!
아무튼 긴글 읽어 주셔서 감사드리고, 올 한해도 좋은 일들만 가득하시길 바랄께요!
감사합니다.
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