안녕하세요~ 여러분의 행정편익과 권리보호를 위해 도움이 되고자 노력하고 있는 전주 조&김 행정사합동사무소 파트너행정사 김경철 입니다.
이번주는 월요일 및 화요일에 상당히 바빳네요, 지난주에 상담하신 내용중에,
남편분 사망으로 인해, 상속재산을 정리해야 되는 부분이 발생하여, 부동산에 대한 소유권 이전등기는 저희 협력 법무사님께서 처리를 부탁드렸고, 자동차 및 건설기계 장비 들이 있어서, 부랴부랴 월요일에 자동차등록사업소에 방문하여, 자동차는 상속에 따른 말소등기 절차를 진행하였고, 이와 함께 건설기계들은 상속에 따른 이전과, 매도에 따른 이전 두가지를 동시에 진행하다보니 월요일과 화요일에 모든 업무를 끝마치고 상속인과 매도인들에게 등록증을 전달을 하다보니 정신없이 2일을 보냈습니다. 어떤분들은 행정사가 이런 일도 하냐고 하시지만, 행정사가 차량 및 건설기계와 관련하여, 등록 및 이전, 말소 업무 등을 할 수 있고, 거기에 따라서, 상속인, 매수인, 매도인 모두로부터 위임을 받아 한번에 논스톱으로 업무를 처리 하였습니다. 차량과 관련 된 업무도 궁금하신거 있으시면 언제든지 문의 주세요~~
오늘은 국유재산법 제43조(계약의 방법)에 대해 알아보겠습니다.
참고로 제43조(계약의 방법) 에는 국유재산을 매각시에 일반경쟁(경쟁입찰, 제한경쟁이나 지명경쟁)으로 진행되며, 때에 따라서는 수의계약에 대한 내용등이 있으니 하나씩 살펴보기로 할께요.
국유재산법 제43조(계약의 방법)
① 일반재산을 처분하는 계약을 체결할 경우에는 그 뜻을 공고하여 일반경쟁에 부쳐야 한다. 다만, 계약의 목적ㆍ성질ㆍ규모 등을 고려하여 필요하다고 인정되면 대통령령으로 정하는 바에 따라 참가자의 자격을 제한하거나 참가자를 지명하여 경쟁에 부치거나 수의계약으로 할 수 있으며, 증권인 경우에는 대통령령으로 정하는 방법에 따를 수 있다.
② 제1항에 따라 경쟁에 부치는 경우 공고와 절차에 관하여는 제31조제2항을 준용한다.
★ 행정재산도 용도폐지가 되면 일반재산으로 전환이 되면서, 매각을 할 수 있습니다. 매각의 가능여부는 나중에 국유재산법 제48조(매각)에서 다루기 때문에, 지금은 매각에 대한 사항보다, 매각을 함에 있어서, 계약은 어떻게 진행되는지가 우선 나와 있기 때문에 계약의 방법에 대해 설명을 먼저 드리겠습니다. 국유재산을 처분하는 계약을 체결하는 경우에는 공고를 한 후에 일반경쟁을 하도록 되어 있으나, 계약의 목적, 성질, 규모 등에 따라 참가자의 자격을 제한하는 제한경쟁이나, 참가자를 지명하는 지명경쟁이나 수의계약으로 할 수 있습니다. 세부내용은 대통령령으로 정하기로 되어 있기 때문에 어떤 경우에 제한경쟁사항이고, 어떤경우가 지명경쟁인지와 어느경우에 수의계약으로 계약이 가능한지 알려드리는 주요 목적이니 꼭 참고하시기 바랍니다.
국유재산법 시행령 제40조(처분의 방법)
① 법 제43조제1항에 따른 경쟁입찰은 1개 이상의 유효한 입찰이 있는 경우 최고가격으로 응찰한 자를 낙찰자로 한다.
★ 내용이 길기 때문에 하나씩 설명드리겠습니다. 국유재산을 처분할 때 경쟁입찰은 1개 이상의 유효한 입찰이 있는 경우 최고가격으로 응찰한 자를 낙찰자로 하게 되어 있습니다. 만약 1개 이상의 유효한 입찰이 없으면 유찰이 되지만, 1개라도 유효한 입찰이 있으면 최고가격으로 응찰한 사람을 낙찰자로 선정합니다. 경매나 평소 부동산에 관심이 많으신 분들은 이 내용은 충분히 어떤 말인지 이해 하 실 수 있을 겁니다.
② 일반재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제43조제1항 단서에 따라 제한경쟁이나 지명경쟁의 방법으로 처분할 수 있다.
1. 토지의 용도 등을 고려할 때 해당 재산에 인접한 토지의 소유자를 지명하여 경쟁에 부칠 필요가 있는 경우
2. 농경지의 경우에 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 인정하는 실경작자를 지명하거나 이들을 입찰에 참가할 수 있는 자로 제한하여 경쟁에 부칠 필요가 있는 경우
3. 법 제49조에 따라 용도를 지정하여 매각하는 경우
4. 제3항에 따른 수의계약 신청이 경합하는 경우
★ 제한경쟁이나 지명경쟁으로 처분할 수 있는 경우가 위에 설명한 내용입니다. 즉, 인접한 토지의 소유자를 지명하여 경쟁에 부칠 필요가 있는 경우라고 한 것은, 통상 토지의 사용허가나 행정재산의 용도폐지신청이나 일반재산의 매수신청을 들어가면 국유재산에 인접하고 있는 토지소유자들에게 동의서나, 확인서, 승낙서 등을 받아오라고 요구합니다. 그런데, 인접토지주분들이 오케이 해주시는 분도 있지만, 우리나라는 예로부터 사촌이 땅을 사면 배가 아프다고 했듯이 자기도 사고 싶다고 하여 동의를 안해주는 경우가 있습니다. 이런경우 실무자 입장에서는 서로 협의하고 오세요라고 하면서 안해주는 경우가 제일 많고, 아니면 서로 필요하다고 하시면 필요하신분들만 선정해서 제한경쟁이나 지명경쟁을 합니다. 제한경쟁은 범위 나 구역(인접하는 토지주 또는 같은 시군구 등)로 제한하는 것이고, 지명경쟁은 인접하는 토지주들중에 동의서를 못받아서 자기도 필요하다고 하는 사람만 지명해서 한다고 보시면 되겠습니다. 그리고 농경지의 경우에는 지자체장이 인정하는 실경작자를 지명하거나 이들을 입찰에 참가할 수 있는 자로 제한하여 경쟁에 부칠 필요가 있는 경우 이며, 나중에 배울 것이지만, 동법 제49조(용도를 지정한 매각)으로 이 경우에는 재산의 매각일부터 10년 이상 지정된 용도로 활용을 해야만 합니다. 만약 용도를 지정하여 매각하였으나, 이를 어기는 경우(차후 설명드리겠지만, 매각대금을 체납하거나 거짓진술하거나, 부정한 방법으로 매수하거나, 그 용도로 사용하지 않는 경우 등) 매각계약의 해제가 되어 일반토지와 다르게 10년 이내에 매각계약을 해제하는 특약등기가 가능하기 때문입니다.
★ 또한 다음 아래 3항에 나오는 수의계약 신청이 경합하는 경우에도 지명경쟁으로 입찰하여 낙찰자를 선정하니 다음내용을 살펴보도록 하겠습니다. 중요한 부부은
분홍색으로 표시하겠습니다.
③ 일반재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제43조제1항 단서에 따라 수의계약으로 처분할 수 있다. 이 경우 처분가격은 예정가격 이상으로 한다.
1. 외교상 또는 국방상의 이유로 비밀리에 처분할 필요가 있는 경우
2. 천재지변이나 그 밖의 부득이한 사유가 발생하여 재해 복구나 구호의 목적으로 재산을 처분하는 경우
3. 해당 재산을 양여받거나 무상으로 대부받을 수 있는 자에게 그 재산을 매각하는 경우
★ 이 부분은 사업시행자 위주인데, 양여를 받거나 무상으로 대부받을 수 있는 자에게 그 재산을 매각하는 경우 당연히 수의계약이 가능하겠죠? 일반인은 양여나 무상으로 대부받을 수 있기가 힘들기 때문에 일단 양여나 무상대부를 받게 되면 해당 재산을 매각한다면 양여나 무상으로 대부 받은자에게 우선권을 줘야 되는건 당연하기 때문에 수의계약으로 매각을 가능한 것입니다.
4. 지방자치단체가 직접 공용 또는 공공용으로 사용하는 데에 필요한 재산을 해당 지방자치단체에 처분하는 경우
5. 공공기관이 직접 사무용 또는 사업용으로 사용하는 데에 필요한 재산을 해당 공공기관에 처분하는 경우
6. 인구 분산을 위한 정착사업에 필요하여 재산을 처분하는 경우
7. 법 제45조제1항에 따라 개척ㆍ매립ㆍ간척 또는 조림 사업의 완성을 조건으로 매각을 예약하고, 같은 조 제3항에 따른 기한까지 그 사업이 완성되어 그 완성된 부분을 예약 상대방에게 매각하는 경우
8. 법 제59조의2제2항 전단에 따른 국유지개발목적회사(이하 “국유지개발목적회사”라 한다)에 개발 대상 국유재산을 매각하는 경우
9. 법 제78조에 따라 은닉된 국유재산을 국가에 반환한 자에게 매각하는 경우
10. 법률 제3482호 국유재산법중개정법률 부칙 제3조에 해당하는 재산을 당초에 국가로부터 매수한 자(매수자의 상속인 또는 승계인을 포함한다)에게 매각하는 경우
11. 국가가 각종 사업의 시행과 관련하여 이주대책의 목적으로 조성하였거나 조성할 예정인 이주단지의 국유지를 그 이주민에게 매각하는 경우
12. 다른 국가가 대사관ㆍ영사관, 그 밖에 이에 준하는 외교목적의 시설로 사용하기 위하여 필요로 하는 국유재산을 해당 국가에 매각하는 경우
13. 국가와 국가 외의 자가 공유하고 있는 국유재산을 해당 공유지분권자에게 매각하는 경우
14. 국유재산으로서 이용가치가 없으며, 국가 외의 자가 소유한 건물로 점유ㆍ사용되고 있는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 국유지를 그 건물 바닥면적의 두 배 이내의 범위에서 그 건물의 소유자에게 매각하는 경우
가. 2012년 12월 31일 이전부터 국가 외의 자 소유의 건물로 점유된 국유지
나. 토지 소유자와 건물 소유자가 동일하였으나 판결 등에 따라 토지 소유권이 국가로 이전된 국유지
15. 2012년 12월 31일 이전부터 종교단체가 직접 그 종교 용도로 점유ㆍ사용하고 있는 재산을 그 점유ㆍ사용자에게 매각하는 경우
16. 사유지에 설치된 국가 소유의 건물이나 공작물로서 그 건물이나 공작물의 위치, 규모, 형태 및 용도 등을 고려하여 해당 재산을 그 사유지의 소유자에게 매각하는 경우
17. 국유지의 위치, 규모, 형태 및 용도 등을 고려할 때 국유지만으로는 이용가치가 없는 경우로서 그 국유지와 서로 맞닿은 사유토지의 소유자에게 그 국유지를 매각하는 경우
★ 일반인들은 위에 사항을 잘 눈여겨 보셔야 됩니다. 왜나면 수의계약에 해당되는 조건이 바로 여기 위에 주로 나와 있기 때문입니다. 공유재산을 공유지분권자에게 매각하는 경우 일반경매에서도 공유자우선매수청구권이 있듯이, 국유재산에도 공유재산 지분권자에게 수의계약으로 매각할 수 있도록 해준 사항입니다.
★ 국유재산으로서 이용가치가 없다는 전제 조건이 있습니다. 그렇다면 당연히 일반재산이겠죠? 그러나 행정재산이라도 국유재산으로 이용가치가 없는 경우가 아주 많습니다. 재산은 행정재산이지만 실제 이용상황이 너무나 다르기 때문입니다. 이부분은 차후 설명드리겠습니다. 그렇기 때문에 잉요가치가 없는 재산에 국가 외의 자가 소유한 건물로 점유 및 사용되고 있는 다음 건물이라고 하였는데, 2012년 12월 31일 이전부터 종교단체가 종교 용도로 점유 및 사용하고 있다고 하면 수의계약 대상이 됩니다. 사유지에 설치된 국가의 물건(건축물, 공작물 등 다 포함)을 사유지 소유자에게 매각하는 경우(토지와는 반대로 국가의 물건)도 수의계약이 가능하고, 국유지만으로 이용가치가 없는 경우 그 국유지와 서로 맞닿은 사유토지의 소유자에게 그 국유지를 매각하는 경우 수의계약이 가능합니다. 예를들어 지목상 도로가 넓게 빠져 있는데, 도로로 사용을 안하고 있다던지, 맹지가 되어 있다던지 길게는 빠져 있지만 일부분이 소용이 없다던지 하는 경우 분할하여 맞닿은 사유토지의 소유자에게도 수의계약을 할 수 있는 부분이기 때문입니다.
18. 법률에 따라 수행하는 사업 등을 지원하기 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호더목에 따른 한센병 환자가 1986년 12월 31일 이전부터 집단으로 정착한 국유지를 그 정착인에게 매각하는 경우
나. 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따라 지방으로 이전하는 공공기관에 그 이전부지에 포함된 국유지를 매각하는 경우
다. 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」 제4조제1항에 따라 주무관청(학생기숙사의 경우에는 교육부장관, 공장기숙사의 경우에는 고용노동부장관을 말한다. 이하 이 목에서 같다)으로부터 설립허가를 받은 공익법인이나 상시 사용하는 근로자의 수가 50명 이상인 기업체 또는 주무관청으로부터 추천을 받은 자가 대학생 또는 공장근로자를 위하여 건립하려는 기숙사의 부지에 있는 재산을 그 법인이나 기업체 또는 주무관청으로부터 추천을 받은 자에게 매각하는 경우
라. 「관광진흥법」 제55조에 따른 조성사업의 시행에 필요한 재산을 그 사업시행자에게 매각하는 경우
마. 「교통시설특별회계법」 제5조에 따른 철도계정, 같은 법 제5조의2에 따른 교통체계관리계정 또는 같은 법 제7조에 따른 항만계정 소관의 폐시설 부지(법 제40조제2항제3호에 따른 재산 중 국토교통부 또는 해양수산부 소관의 토지를 포함한다)로서 장래에 활용할 계획이 없는 국유지를 다음의 어느 하나에 해당하는 자에게 매각하는 경우
1) 1987년 12월 31일 이전부터 사실상 농경지로서 시 지역에서는 1천제곱미터, 시 외의 지역[군(광역시에 있는 군을 포함한다) 지역과 도농복합형태의 시(행정시를 포함한다) 지역에 있는 읍ㆍ면 지역을 말한다. 이하 같다]에서는 3천제곱미터 범위에서 계속하여 경작한 그 실경작자
2) 철도시설이나 대중교통시설 또는 항만시설로 사용하기 위하여 취득하였으나 그 시설로 사용하지 아니하거나 그 용도로 사용할 필요가 없게 된 국유지의 취득 당시 소유자(상속인을 포함한다)
★ 쉽게말해 철도, 교통체계, 항만계정 폐시설 부지 등이 있는데(국토교통부 및 해양수산부 소관의 토지만이 대상입니다.) 1987년 12월 31일 이전부터 농경지로서 3천제곱미터 범위에서 계속하여 경작한 그 실경작자는 수의계약으로 매수를 청구할 수 있습니다. 또한 철도시설, 대중교통시설, 항만시설로 사용하기 위하여 취득(협의매수, 수용재결 등)하였으나, 그 시설로 사용하지 아니하면 그 용도로 사용할 필요가 없게 된 국유지의 취득 당시의 소유자(상속인 포함)에게 다시 수의계약으로 매각을 할 수 있다는 내용 입니다. 간혹가다 그런 경우가 있습니다. 터미널이 이전하여, 기존 터미널 부지에 확장이 아닌 전혀 다른곳으로 이전하면 기존 터미널 부지는 과거 터미널을 조성할 당시의 토지소유자나 상속인에게 수의계약으로 매각을 할 수 있으니 참고하시면 되겠습니다.
바. 「농수산물유통 및 가격안정에 관한 법률」에 따른 농수산물유통시설 부지에 포함된 국유지를 그 전체 유통시설 부지 면적의 50퍼센트(부지 면적의 50퍼센트가 2천제곱미터에 미달하는 경우에는 2천제곱미터) 미만의 범위에서 농업협동조합ㆍ수산업협동조합이나 그 중앙회 또는 한국농수산식품유통공사(지방자치단체가 농업협동조합ㆍ수산업협동조합이나 그 중앙회 또는 한국농수산식품유통공사와 공동으로 출자하여 설립한 법인을 포함한다)에 매각하는 경우
사. 「농업ㆍ농촌 및 식품산업 기본법」 제50조제1항 또는 「수산업ㆍ어촌 발전 기본법」 제39조제1항에 따른 지역특산품 생산단지로 지정된 지역 또는 「농어촌정비법」 제82조에 따라 농어촌 관광휴양단지로 지정ㆍ고시된 지역에 위치한 국유지를 그 사업 부지 전체 면적의 50퍼센트 미만의 범위에서 그 사업시행자에게 매각하는 경우
아. 「농지법」에 따른 농지로서 국유지를 대부(사용허가를 포함한다) 받아 직접 5년 이상 계속하여 경작하고 있는 자에게 매각하는 경우
자. 「사도법」 제4조에 따라 개설되는 사도에 편입되는 국유지를 그 사도를 개설하는 자에게 매각하는 경우
★ 농지법에 따른 농지(전, 답 등)를 대부계약을 받아 5년 이상 계속하여 경작하고 있으면 수의계약으로 매각이 가능합니다. 간혹하다 사람 곤란하게 농지도 아닌데, 대부계약으로 10년째 잡종지로 사용하고 있다고 대부계약 5년이상 했으니 수의계약 되지 않냐고 문의하시는데, 잘 보세요, 농지법에 따른 농지로써 실제 경작을 해야 되기 때문에, 대지는 농지가 아니기 때문에 적용 대상이 안되는 것 입니다. 사도(그냥 개인이 필요해서 만드는 도로라고 생각하시면 됩니다.) 사도법에 따라 사도에 편입되는 국유지를 그 사도를 개설하는 자에게 매각하는 경우에도 수의계약으로 가능한데, 사도는 참 웃긴게, 토지보상에서 해당 사도에 지자체도로나 농어촌도로 등 등 도로대장으로 관리하는 도로가 생기게 되면 토지보상에서는 대지로 보상하지 않고 사도법에 따른 사도로 보고 3분의1 수준으로 평가하여 보상을 하기 때문에, 오히려 살때는 비싸게 샀다가 매각할때 저렴하게 평가되어 매각될 수 있으니 잘 따져 보셔야 됩니다.
차. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조에 따른 산업단지 또는 그 배후주거지역에 위치한 국유지를 「영유아보육법」 제14조에 따라 직장어린이집을 설치하려는 자로서 보건복지부장관의 추천을 받은 자에게 1천400제곱미터 범위에서 매각하는 경우
카. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조에 따른 설립승인 대상이 되는 규모의 공장입지에 위치하는 국유지를 공장설립 등의 승인을 받은 자에게 매각하는 경우[국유지의 면적이 공장부지 전체 면적의 50퍼센트 미만(「중소기업창업 지원법」 제45조에 따른 공장 설립계획의 승인을 받은 자에 대해서는 국유지 편입비율의 제한을 하지 아니한다)인 경우로 한정한다]
타. 「주택법」 제15조, 제19조 및 제30조에 따라 매각 대상이 되는 국유지를 그 사업주체에게 매각하는 경우[매각대상 국유지의 면적이 주택건립부지 전체 면적의 50퍼센트 미만(「주택법 시행령」 제3조에 따른 공동주택으로 점유된 국유지에 재건축하는 경우에는 국유지 편입비율의 제한을 받지 아니한다)인 경우로 한정한다]
파. 「초ㆍ중등교육법」 제2조 각 호의 어느 하나에 해당하는 학교의 부지로 사용되고 있는 재산 또는 「고등교육법」 제2조 각 호의 어느 하나에 해당하는 대학의 부지로 사용되고 있거나 그 대학의 학교법인이 건립하려는 기숙사의 부지에 위치한 재산을 그 학교ㆍ대학 또는 학교법인에 매각하는 경우
하. 다른 법률에 따라 특정한 사업목적 외의 처분이 제한되거나 일정한 자에게 매각하여야 하는 재산을 그 사업의 시행자 또는 그 법률에서 정한 자에게 매각하는 경우
19. 정부출자기업체의 주주 등 출자자에게 해당 기업체의 지분증권을 매각하는 경우
20. 국유지개발목적회사의 주주 등 출자자에게 해당 회사의 지분증권을 매각하는 경우
21. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자에게 증권을 매각하거나 그 매각을 위탁 또는 대행하게 하는 경우
가. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자매매업자, 투자중개업자 및 집합투자업자
나. 「은행법」 제2조제1항제2호에 따른 은행(같은 법 제5조에 따라 은행으로 보는 것을 포함한다)
다. 「보험업법」에 따른 보험회사
라. 「여신전문금융업법」 제2조제14호의4에 따른 신기술사업금융전문회사
마. 「벤처투자 촉진에 관한 법률」 제2조제10호에 따른 중소기업창업투자회사
바. 「벤처투자 촉진에 관한 법률」 제50조제1항제5호에 따른 회사
사. 「벤처투자 촉진에 관한 법률」 제70조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자
22. 법률에 따라 설치된 기금을 관리ㆍ운용하는 법인에 지분증권을 매각하는 경우
23. 정부출자기업체의 지분증권을 해당 기업체의 경영효율을 높이기 위하여 해당 기업체의 업무와 관련이 있는 법인ㆍ조합 또는 단체로서 기획재정부장관이 고시하는 법인ㆍ조합 또는 단체에 매각하는 경우
24. 「근로복지기본법」 제2조제4호에 따른 우리사주조합에 가입한 자(이하 이 조에서 “우리사주조합원”이라 한다)에게 정부출자기업체의 지분증권을 매각하는 경우
25. 두 번에 걸쳐 유효한 입찰이 성립되지 아니하거나 뚜렷하게 국가에 유리한 가격으로 계약할 수 있는 경우
26. 지식재산의 내용상 그 실시(「특허법」 제2조제3호, 「실용실안법」 제2조제3호, 「디자인보호법」 제2조제7호의 실시를 말한다)에 특정인의 기술이나 설비가 필요하여 경쟁입찰에 부치기 곤란한 경우
27. 재산의 위치ㆍ형태ㆍ용도 등이나 계약의 목적ㆍ성질 등으로 보아 경쟁에 부치기 곤란한 경우
28. 국세물납으로 취득한 지분증권을 상속인인 물납자에게 매각하는 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우
가. 지분증권 발행법인이 「중소기업기본법 시행령」 제3조제1항에 따른 중소기업 또는 「중견기업 성장촉진 및 경쟁력 강화에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 중견기업(라목에 따른 매수 예약 신청일 및 매수 신청일 직전 3개년도 매출액의 평균금액이 3천억원 이상인 기업은 제외한다)일 것
나. 지분증권 피상속인이 지분증권 발행법인을 10년 이상 계속하여 경영하고, 그 기간 중 다음의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 대표이사로 재직할 것. 다만, 2)의 경우는 상속인이 피상속인의 대표이사 직을 승계하여 승계한 날부터 상속개시일까지 계속 재직한 경우에 한정하여 적용한다.
1) 지분증권 발행법인을 경영한 전체 기간 중 2분의 1 이상의 기간
2) 10년 이상의 기간
3) 상속개시일부터 소급하여 10년 중 5년 이상의 기간
다. 상속인인 물납자가 지분증권 발행법인의 최대주주 및 대표이사일 것
라. 다목의 물납자가 「상속세 및 증여세법」 제73조에 따른 물납허가일(이하 이 목에서 “물납허가일”이라 한다)부터 1년 이내에 매수예약을 신청하고, 물납허가일부터 5년 이내에 매수를 신청할 것
④ 제3항제15호 및 같은 항 제18호다목ㆍ바목ㆍ사목ㆍ자목ㆍ차목에 따라 수의계약의 방법으로 매각하는 경우 매각일부터 2년 이내에 그 재산을 해당 용도에 사용하지 아니하거나 매각일부터 10년 이내에 그 용도를 폐지하는 경우에는 법 제52조제3호에 따라 그 계약을 해제한다는 내용의 특약등기를 하여야 한다.
⑤ 제3항제24호에 따라 우리사주조합원에게 지분증권을 수의계약으로 매각하는 경우 우리사주조합원이 이미 소유한 지분증권과 수의계약으로 취득할 지분증권의 합계는 해당 정부출자기업체의 지분증권 발행 총수의 100분의 20을 초과하지 아니하여야 한다.
⑥ 사실상 또는 소송상 분쟁의 우려 등으로 인하여 수의의 방법으로 계약하기 곤란하다고 인정되는 재산은 제3항에도 불구하고 경쟁입찰의 방법으로 처분하여야 한다.
★ 국유재산과 관련하여 소송상 분쟁이 간혹가다 있습니다. 그러다보니 수의계약으로 하였다가 문제가 생길 걸 우려하여 수의계약으로 하지 못하고 경쟁입찰의 방법으로 처분할 수 있다는 명분을 만들어 놓은 것인데, 만약 인접토지주로부터 동의서를 다 받았다면 소송상 분쟁이 없기 때문에 이럴때는 오히려 강력하게 수의계약을 주장해야 됩니다. 그러나 진짜 인접토지주가 해당 토지를 매수하고 싶다면 그냥 차라리 실무자 입장에서는 경쟁입찰로 계약을 하는 것이 차후 소송등 분쟁의 소지가 없으니 경쟁입찰을 할 수 있는 명분을 만들어 놓은 것 같다는게 제 개인적인 생각 입니다.
국유재산법 시행령 제41조(증권의 매각방법)
법 제43조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법”이란 다음 각 호의 방법을 말한다.
1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제9항에 따른 매출의 방법
2. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제13항에 따른 증권시장(이하 “증권시장”이라 한다)에서 거래되는 증권을 그 증권시장에서 매각하는 방법
3. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제133조에 따른 공개매수에 응모하는 방법
4. 「상법」에 따른 주식매수청구권을 행사하는 방법
5. 그 밖에 다른 법령에 따른 증권의 매각방법
국유재산법 제44조(처분재산의 가격결정)
일반재산의 처분가격은 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가(時價)를 고려하여 결정한다.
★ 자 여러분이 궁금해 하시던 국유재산의 처분가격은 어떻게 정하는 지 궁금해 하십니다. 당연히 시가를 고려하도록 되어 있는데, 시가는 어떻게 결정하는지에 대해 다음 대통령령을 한번 보도록 하겠습니다.
국유재산법 시행령 제42조(처분재산의 예정가격)
① 증권을 제외한 일반재산을 처분할 때에는 시가를 고려하여 해당 재산의 예정가격을 결정하여야 한다. 이 경우 예정가격의 결정방법은 다음 각 호와 같다.
1. 대장가격이 3천만원 이상인 경우(제2호의 경우는 제외한다): 두 개의 감정평가법인등의 평가액을 산술평균한 금액
2. 대장가격이 3천만원 미만인 경우나 지방자치단체 또는 공공기관에 처분하는 경우: 하나의 감정평가법인등의 평가액
★ 대장가격이란 통상 공시지가를 기준으로 공시지가가 없으면 인접하는 토지의 공시지가를 기준으로 하여 선정합니다. 그러면 공시지가로 파느냐? 아닙니다. 3천만원을 기준으로 높으면 2개의 감정평가법인 낮으면 1개의 감정평가법인이 감정평가한 금액으로 가격을 산출합니다. 2개의 법인이 평가하면 산술평균한 금액으로 즉, 예를들어 감정평가 업체 A법인이 3,500만원, B법인이 4,000만원 이라고 평가하였다면, 산술평균가격은 7,500만원 나누기 2개업체 = 3,750만원이 된다고 생각하시면 됩니다.
② 제1항에 따른 감정평가법인등의 평가액은 평가일부터 1년이 지나면 적용할 수 없다.
③ 중앙관서의 장등은 일반재산에 대하여 일반경쟁입찰을 두 번 실시하여도 낙찰자가 없는 경우에는 세 번째 입찰부터 최초 매각 예정가격의 100분의 50을 최저한도로 하여 매회 100분의 10의 금액만큼 그 예정가격을 낮출 수 있다.
★ 일반 경매와 다르게 공매는 일반경쟁입찰을 두번 실시하여도 낙찰자가 없는 경우 세번째 입찰부터 최초매각 예정가격의 100분의 50을 최저한도로 하여 매회 100분의 10의 금액만큼 그 예정가격을 낮출 수 있다고 되어 있는데, 쉽게 말해, 일반경쟁입찰시 재산의 감정가격이 1억원 인데, 공매시 1억에 나왔으나 2번 유찰이 되면 3번째 부터는 최초매각 예정가격의 100분의 50을 최저한도 즉 5,000만원을 최저한도로 하여 100분의 10의 금액 만큼 즉, 3번째 입찰부터는 10%깍인 9천만원을 최저한도로 하고, 만약 3번째에도 유찰되어, 4번째라면 100분의 10의 금액을 최저입찰가로 정하여 최고가로 작성한 사람에게 낙찰이 되는 방식이라는 점 그렇게 내려가다보면 최대 맥심액이 5,000만원까지 낮춰 입찰을 할 수 있습니다. 그래서 간혹 3번 5번 유찰되면 기존 감정가액보다 30% 낮춰져서 1억원짜리가 7천만원에 나오는 경유가 종종 있고, 그것보다 더 유찰이 많다면 절반가격이 최대 맥심이기에 그 때부터는 5천만원으로 하여 입찰이 시작되니 참고하시면 되겠습니다.
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⑤ 일반재산을 법 제45조에 따라 개척ㆍ매립ㆍ간척 또는 조림하거나 그 밖에 정당한 사유로 점유하고 개량한 자에게 해당 재산을 매각하는 경우에는 매각 당시의 개량한 상태의 가격에서 개량비 상당액을 뺀 금액을 매각대금으로 한다. 다만, 매각을 위한 평가일 현재 개량하지 아니한 상태의 가액이 개량비 상당액을 빼고 남은 금액을 초과하는 경우에는 그 가액 이상으로 매각대금을 결정하여야 한다.
⑥ 법 제45조에 따라 개척ㆍ매립ㆍ간척 또는 조림하거나 그 밖에 정당한 사유로 점유하고 개량한 일반재산을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업의 사업시행자에게 매각하는 경우로서 해당 사업시행자가 해당 점유ㆍ개량자에게 개량비 상당액을 지급한 경우에 관하여는 법 제44조의2제1항을 준용한다.
⑦ 제5항 및 제6항의 개량비의 범위는 기획재정부령으로 정한다.
⑧ 법 제55조제1항제1호 및 제4호에 따라 양여하는 경우에는 제1항에도 불구하고 대장가격을 재산가격으로 한다.
⑨ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업에 필요한 일반재산을 해당 사업의 사업시행자에게 처분하는 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 법률에 따라 산출한 보상액을 일반재산의 처분가격으로 할 수 있다.
⑩ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국유지를 법 제43조제1항에 따른 경쟁입찰의 방법으로 처분하는 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 국유지의 개별공시지가를 예정가격으로 할 수 있다.
1. 일단(一團)의 토지[경계선이 서로 맞닿은 일반재산(국가와 국가 외의 자가 공유한 토지는 제외한다)인 일련(一連)의 토지를 말한다. 이하 같다] 면적이 100제곱미터 이하인 국유지(특별시ㆍ광역시에 소재한 국유지는 제외한다)
2. 일단의 토지 대장가격이 1천만원 이하인 국유지
⑪ 중앙관서의 장등은 일반재산의 처분을 신청한 자가 감정평가 실시 후에 정당한 사유 없이 그 신청을 철회한 경우에는 감정평가 및 측량에 든 비용을 그 신청자(지방자치단체가 신청자인 경우는 제외한다)로 하여금 부담하게 할 수 있다.
★ 경쟁입찰이라도 감정평가를 안하는 경우가 있는데, 일단의 토지의 면적이 100제곱미터 이하인 국유지이거나, 토지대장가격이 1천만원 미만인 경우 개별공지시가를 적용하여 매각을 할 수 있다는 내용 입니다. 또한 국유지 매수신청은 사인이 필요해서 신청하는 것이기에, 감정평가나 측량에 드는 비용은 국가가 아니라 신청자인 매수신청인이 부담하게 되어 있으니 이부분도 알고 넘어가시면 될 것 같습니다.
국유재산법 시행규칙 제23조(입찰공고)
법 제43조에 따라 경쟁입찰공고를 할 경우에는 대상재산의 용도 또는 목적에 따라 다음 각 호의 사항을 구체적으로 밝혀야 한다.
1. 처분의 대상 재산에 관한 사항
2. 입찰ㆍ개찰의 장소 및 일시에 관한 사항
3. 입찰참가자의 자격에 관한 사항
4. 입찰보증금과 국고귀속에 관한 사항
5. 입찰무효에 관한 사항
6. 매각 예정가격 및 매각대금 결정방법에 관한 사항
7. 그 밖에 입찰에 필요한 사항
오늘은 계약의 방법과 처분재산의 가격을 결정하는 방법에 대해서 알아 보았는데요, 공매에 관심이 있으시거나, 국유지나 공유지 등 관심이 있으신 분들은 시간되실 때 꼭 한번 읽어 보시면 도움이 되실거라 생각이 됩니다.
나는 경매 전문가다 라고 하시는 분들도 기본적으로 대장가격, 감정평가의 가격은 어떻게 정해지는 지, 1천만원 미만이라면 공시지가로 매수를 할 수 있구나 등등 도움이 되시는 내용이 많으니 한번 꼭 읽어 보시길 바랍니다.
감사합니다.
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